提要：在调控的背景之下，地产商炒作了一个又一个概念，从商业地产到旅游地产，再到养老地产、教育地产，这一系列的地产名词，都摆脱不了房屋销售的本质。

拥有科技地产概念的三湘股份（000863,股吧）（000863,SZ），在8月份成功借壳*ST商务之后，迎来连续涨停。一时间，科技地产成为行业内的一股新风，很多知名地产商开始计划增加项目的科技含量。

在调控的背景之下，地产商炒作了一个又一个概念，从商业地产到旅游地产，再到养老地产、教育地产，这一系列的地产名词，都摆脱不了房屋销售的本质。

这一轮，科技地产会成为例外吗？

从 《每日经济新闻（博客，微博）》记者调查的情况看，高科技在很大程度上只是开发商用于营销的一个外包装，虽然有着科技的名义，但发展、投资、盈利的方式，和普通住宅没有本质上的区别。

/上海/

朗诗上海三项目前8月仅售149套科技地产刚需定位失误？

每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海

因为拥有科技地产的概念，三湘股份（000863,SZ）在复牌之后连续多个交易日股价飙涨。但事实上，开发"科技地产"也许对房地产公司业绩助益并不多。

三湘股份2012年半年报显示，期内营业总收入为9232万元，同比下降80.92%.与此同时，相关机构的数据也证实，三湘股份旗下楼盘的售价往往要低于同一区域的其他公司楼盘。

因为开发绿色科技住宅闻名业内的朗诗地产面临的情形也类似。根据上海各大机构的统计，朗诗地产在上海开发的三个绿色节能住宅项目，截至9月3日，今年在上海只销售了149套住宅，占房源总套数的34.8%.

与三湘股份不同，朗诗所开发的产品是今年上半年市场的热点面向刚性需求的普通住宅。业内的评价是，若以技术含量论，朗诗开发的科技地产甚至比三湘股份更为先进，但由于定位不恰当，朗诗开发的科技地产不仅不易被普通购房人群接受，反而因为使用成本过高被购房者投诉。

销售不及相邻项目

熟悉科技地产的上海业内人士告诉《每日经济新闻》记者，朗诗的绿色地产使用了科技环保建筑材料，其设备和系统是非常先进的，一定程度上已经达到了国际先进的标准，能实现房屋的恒温、恒湿和恒氧。这三点正是将科技地产区别于其他地产的一个重要标志。为了实现建筑的绿色节能，朗诗平均成本要增加1500~2000元/平方米。

对于上述关于成本的说法，没有得到朗诗方面的证实，但对方承认朗诗在科技上的成本投入巨大，开发成本要远远高于一般住宅，因此一般会比普通住宅售价略高。

正是高成本影响到了朗诗的产品定价。新浪乐居此前统计显示，如果去除装修成本，朗诗在上海嘉定开发的朗诗绿色街区（网上项目名绿色家园）要比同一区域的路劲·翡丽湾贵出15.22%.

朗诗方面回应称，宝山美兰湖的朗诗绿岛全案均价约20000元/平方米左右，为装修房，装修标准约2000元/平方米，除去装修售价约18000元/平方米，与周边万科的住宅基本持平，比一些小型开发商略高2000~3000元/平方米左右。

中房信研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，在目前的市场环境下，仅仅依靠科技地产的概念，很难卖出非常高的价格。由于朗诗在上海的项目很难降价，一定程度上给项目的销售带来压力。

多家机构的数据显示，朗诗上海项目今年销售业绩欠佳。以朗诗上海项目中卖得最好的朗诗绿色街区为例，截至目前只卖出了133套住宅，路劲·翡丽湾同期的成交数字是423套。

对此，朗诗方面回应称，前8月朗诗在上海的项目还卖得不错，之所以销售数据看上去不高，是因为有一些未出售房源是政府限价房，不在朗诗销售范围内。

对于朗诗的盈利能力，上述业内人士告诉记者，国家虽然对节能建筑提供了补贴等优惠政策，但金额只有40~60元/平方米。

节能作用受质疑

售价相对较高仅是朗诗科技地产难卖的因素之一，同样备受质疑的是朗诗住宅的节能作用。新浪乐居调查显示，只有在所有房间空调全天满负荷运转的情况下，朗诗的科技地产才能显示出其80%的节能优势。

如果房间内的电器运转时间没有那么长，且有部分家用电器不运转，那么科技地产的能耗实际上要比普通住宅内的电器能耗高很多。特别是在春秋季，很多家庭不使用空调、电风扇、地暖等设备，而科技地产却必须全年365日不间断运转。在这样的情况下，科技地产不仅没有了节能优势，其能耗甚至会比普通住宅还高。

对于新浪乐居的质疑，朗诗地产方面回应承认，如果是100平方米的房子，朗诗绿岛业主需要支付2400元/年的系统使用费，朗诗绿色街区业主需要支付2100元/年的系统使用费。如果业主在夏季开满3个月空调，冬季开满2个月空调、地暖花费将远远大于2000多元。

和普通住宅不同，业主很难单方面停止科技地产的恒温、恒湿、恒氧设备。据一位不愿意透露姓名的知情人士介绍，朗诗的科技地产由于安装设计等问题，即使整套系统不运转，也不能开窗。同时，系统服务整个小区，若要停止运转，整个小区的系统都会面临停运，所有业主很难根据自己的个人意愿，要求物业关闭整个系统。

对此，朗诗方面回应称，朗诗的房子所有的门窗均可以开启，尤其是窗户采用了内开内倒两种开启方式，更有利于通风，只是在系统开启的情况下，由于室内外会产生温差，为了防止由于温差导致墙体结露，在系统开启后建议不要开窗。

上海地产业内人士王汉徵说，上述现象其实反映出目前科技地产推广的尴尬。业主不仅要能承担科技地产的高购买成本，还要在日常的消费能力和消费意识上，全面接受科技住宅。但眼下的情况来看，要做到这些还不太容易。

薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，关键的问题在于朗诗找错了科技地产推广的对象。他认为，相比于普通的刚需购买人群，高端买家实际上更需要恒温、恒氧系统，尤其是别墅业主。

薛建雄举例说，和朗诗相比，三湘的产品定位更高端一些，自然也就更容易被业主接受。