世联楼市点评：流火未央，淡季不淡
受外围经济低迷及内需疲软的影响，我国经济仍处在下行通道之中。伴随通胀回落，政策放松的空间增大，为了缓解当前资金面偏紧的局面，同时稳定预期，短期内央行采用滚动逆回购操作代替降准释放流动性。从长期来看，下半年降息降准仍然可期。前期得益于降准降息以及开发商降价促销等因素的影响，房地产市场呈现持续回暖的态势，楼市回暖使得开发商紧张的资金链得到缓解，随着库存不断下降，去化时间加速，房价上涨的压力隐现，这也引起市场对政策收紧的担忧。下半年，楼市调控仍将以抑制投资性需求、鼓励合理自住需求为主。而经济下行压力下，我们认为货币政策收紧的概率不高。
房地产市场--流火未央，淡季不淡
虽然7月8月是传统的房地产销售淡季，但楼市仍延续着5月、6月的销售态势，成交量好于往年同期水平。统计局数据显示，7月销售面积同比上升13.3%,销量数据扭转11年10月来单月增速连续为负的状态。销售金额同比大幅增长26.3%.成交量的上涨也带动了房价小幅上涨。与6月份相比，7月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的11个，上涨的50个，上涨城市个数比6月同期数据翻了一番。这些城市房价出现恢复性上涨，主要是由于成交量上涨支撑价格企稳，同时面向改善性需求的中高端产品成交上升也带来了房价的结构性上涨。与7月相比，虽然8月成交量有所回落，但仍维持在高位运行，7、8月呈现淡季不淡的格局。究其原因，主要是因为房地产行业跟政策紧密相关，而政策又会改变购房者的心理预期。此前的降准降息、地方政府楼市微调等政策环境的改善，使积压的刚需得到释放，支持楼市成交量持续回升。
成交数据的攀升，也带来了各城市去化不断加速。从跟踪的数据来看，部分城市的去化时间已经下降至10月以下，价格上涨压力隐现。一线城市中，深圳去化时间持续低于10个月，已经回落至往年比较正常的水平，而北京、广州和上海等一线城市去化也在加快。重庆、苏州、济南和厦门等二线城市去化时间均低于10个月，市场趋势明显好转，而以惠州、临沂、泉州等为代表的三线城市去化速度也在加快，销售不断向好。伴随着成交量的好转，土地市场也日渐火热，7月份大型房企拿地动作不断。数据显示，7月至今，万科、龙湖、中海以及保利这4大房企共拿地19次，总计拿地支出金额达200多亿元。近期北京、上海、广州等多个城市均出现了地王，这也在一定程度上带动了市场预期的升温。从7月份房地产市场并购金额大幅攀升来看，房企拿地的意愿在上升。
世联研究认为，前期房地产市场的持续回暖，使得开发商资金链情况大为改善，且去库存时间快速缩短，开发商降价促销的动力减弱，同时房价回升也使得政策调控预期增强。
经济基本面--缓慢触底，静候反弹
当前外需疲弱仍在继续，内需尚未明显回暖，通胀压力仍在回落，经济仍处在缓慢触底的通道中。欧元区PMI仍然处于荣枯线下，显示持续收缩态势，而"财政悬崖"也将使美国面临经济下行风险。汇丰PMI8月初值大幅下滑，从上月终值49.3跌至47.8,创下9个月来新低，显示中国制造业经营活动仍然低迷不振，经济复苏依然乏力。在外围经济环境没有明显改善的情况下，未来出口可能会进一步下跌。加之消费需求不足，以及房地产和制造业投资疲软，将使得经济面临进一步下行的风险，钢材、水泥、煤炭等上游行业价格已处于历史周期的绝对底部。但CPI增长幅度收窄以及PPI收缩幅度加深为稳增长政策的落实和宽松政策出台创造了条件。目前中国经济处于逐步转型的阶段，这是个长期的过程。就短期而言，投资拉动经济依然是稳增长最快见到效果的方法，核心在于基建和房地产，而房地产滞后指标土地购置面积等有望在三季度触底。另外，我们看到，为达到稳增长目标，7月地方产业规划密集出台，涉及投资额上万亿元，宣告由地方政府主导的新一轮投资潮来临。
从7月的各类金融数据来看，信贷需求不足，资金面仍然偏紧，货币政策需要进一步放松。7月新增贷款仅为5401亿元，增量创出10个月来新低，表明当前有效需求不足。目前投资增速企稳和房地产市场回暖对信贷需求的拉动作用尚不够显着。而外需的疲弱和人民币贬值预期的加强，导致外汇占款增量持续低迷，7月银行间同业拆借加权平均利率和债券质押式回购加权平均利率上升显示资金面保持稳中偏紧态势。如果8月份外汇占款继续减少，且经济下行趋势没有明显扭转，央行仍需要继续转向政策宽松。而短期内，央行通过连续逆回购的方式，补充流动性，缓解了市场资金紧张的局面，同时降低了人们对降准的预期。央行采取公开市场操作，而不是降准降息，主要还是为了稳定市场预期。但逆回购是短期操作，无法解决长期资金面紧张状况，下半年降准可能性仍然较大。周小川近期也表示，央行不会排除使用任何形式的货币政策工具，包括降准降息。
房地产预判--调控不变，审慎乐观
现阶段的房地产调控政策思路是"增供给、压投机、保刚需",预计未来政策将在以下几个方面进行微调：启动地方房价问责；加强预售资金的监管力度；隔空喊话，延续最直接的临时性表态，扭转涨价预期；在限购政策不变的前提下启动房产税征收试点等。而从近期房地产市场表现来看，房地产调控效果还不够显着。降准降息使得货币政策宽松，导致房地产价格出现局部反弹。房价上涨也令政策调整的风险进一步上升，而政策调控预期的增强也将成为制约房地产成交量的重要因素。从国务院督查组近期表态来看，下半年限购限贷政策会严格执行，且近日房产税扩容也在筹划准备当中，房地产去投资化愈加明显，中央反复强调要严格执行各项调控政策，而各部委也是持续三令五申。若房价出现明显异动，不排除进一步出台强化市场调控的政策措施。
世联研究认为，前期房地产市场的持续回暖，使得开发商资金链情况大为改善，且去库存时间快速缩短，开发商降价促销的动力减弱，同时房价回升也使得政策调控预期增强。虽然开发商销售策略和调控政策将在一定程度上对未来房地产市场成交量造成影响，但我们对后市房地产成交量仍然保持审慎乐观：1、上门量具备较为明显的先行性，可以看做成交量的一项先行指标。世联监测的8月份的上门量仍处于高位，预示着接下来市场成交情况依然良好；2、从世联重点监测的20个城市推盘统计情况来看，虽然开发商降价促销意愿下降，但推盘力度不改，9月份仍是推盘高峰期。供应的增加将会带动成交量进一步上行；3、虽然当前政策仍以管理预期为主，经济下行压力将使货币政策无法收紧，有利于房地产市场。世联地产
