提要：取消预售制度绝不能仅仅作为当前调控楼市的一种考量，而要作为住房制度改革的重要部分，尽早规划，尽早试点。

据报道，近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议释放出三条信息：一是严格执行商品房预售许可制度；二是推进现房销售试点，即“选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点”；三是降低首套房的首付比例。此消息一经流出，多数媒体都把焦点放在推进现房销售试点上了。

而不久前，一则“北京将取消商品房预售制”的传言，更是吓得房地产股集体出现罕见暴跌。

尽管山东取消商品房预售制、开展现房销售的试点能否真正铺开还是未知数，尽管“北京将取消商品房预售制”的传言最后证明只是捕风捉影，但笔者认为，商品房预售制确应加快改革步伐。

目前房地产企业的资金来源中，依靠预售获得的销售回款，普遍占25%以上。一旦预售制取消，就会突然切断企业一条重要的资金来源，且有可能导致后续项目资金链断裂，引发楼市大震动，这也正是传言导致市场恐慌的原因。

在房地产市场发展初期，预售制降低了企业的资金门槛，短期内增加了商品房供应，推动了楼市繁荣。随着市场快速发展，预售制的先天不足也不断暴露：

房屋没有建成就销售，为一些开发商虚假宣传提供了条件；房地产开发的风险也通过预售转移给了购房人和银行；市场向好时，许多开发商借预售之便，捂盘惜售，哄抬房价；即便市场出现波动，开发商也缺乏降价促销的动力，一定程度上造成了近年来房价“缓跌急涨”的局面。

因此，从长远看，取消预售、实施全现房销售，应该是我国楼市发展的大势所趋。一旦现房销售形成制度，会促使开发商踏踏实实盖好房子，提升品质和质量。资金压力会让开发商加快项目开发进度，加快销售回笼资金，努力增加有效供应。

当然，现房销售最重要的是购房者的利益得到更大的保护，人们可以买看得见、摸得着的现房，免去了期房交付时可能发生的纠纷，降低了质量和购房资金的风险。

尽管是大势所趋，但在具体操作方式上，取消预售制也最好不要搞突然袭击。预售制是住房供应短缺时期的产物，目前，期房供应仍是大多数城市最主要的住房供应来源。在住房总体供求矛盾还没有完全解决、房地产开发方式尚未转型的情况下，突然取消预售制，将导致市场相当一部分的供应出现断档，有可能在一定时期内导致房价飙升，同时有可能导致未来几年的供应出现问题。

一些取消预售制的国家，也是在房地产市场较为成熟，尤其是新增需求较少的情况下，才顺利实现了从预售到全现房销售的平稳过渡。

住建部等主管部门早在数年前就提出要积极推行商品房现房销售，并提出在一些城市开展试点。现在看，从现实情况出发，确实应该先在一些房地产市场发展较为成熟、二手房成交逐渐占据主流的城市或部分区域，开展全现房销售的探索。

通过试点总结经验，可以观察这种转变对房地产市场的影响。待条件和时机成熟，则可以把经验推而广之。

全现房销售将是一个长期的改革过程，暂时还不具备取消预售制的地区，应该建立制度堵住预售制的漏洞。如严格实施预售资金监管，提高开发商进入门槛，完善房地产信用档案和个人信用体系、提高行业公信力等。

总之，取消预售制度绝不能仅仅作为当前调控楼市的一种考量，而要作为住房制度改革的重要部分，尽早规划，尽早试点。王炜(北京 媒体人)