提要：上半年土地成交集中在城市外围，产品供应将以刚需为主，因此2012年下半年量升价稳的市场格局仍将延续。

前言：2012年上半年济南住宅共成交105.95万㎡，成交量呈逐月上升趋势。但是价格出现明显下降，上半年成交均价约7950元/㎡，同比下降12.8%.

虽然成交量不断增加，但商品房住宅市场存量依旧处于较高水平，消化压力依旧较大。为去化存量，预计开发商预计仍将采取大量促销方式。同时上半年土地成交集中在城市外围，产品供应将以刚需为主，因此2012年下半年量升价稳的市场格局仍将延续。

第一部分：2012年上半年济南市土地市场分析

一、公告土地市场状况

土地供应面积增幅明显

2012年上半年济南共推出土地66宗，土地面积为370.75万㎡，建筑面积1029.16万㎡。与2011年上半年相比，分别上涨22.22%、77.47%和78.89%.2012年上半年土地市场相对活跃，分别在2月份和4月份出现了"井喷"现象。致使上半年土地供应大幅增加。

公告土地集中在奥体和西客站两个新片区

上半年推出土地集中在历下区和槐荫区，其中历下区共推出160.20万㎡，为各区之首，占总公告面积的43.21%;其次槐荫区推出110.60万㎡，约占29.83%.若按公共土地宗数来看，槐荫区共32宗，占总数量的48.48%;历下区推出18宗土地，约占27.27%.历下区和槐荫区出让土地主要来源为奥体板块及西客站板块，这两个片区为济南目前重点建设区域，大量土地供应属正常现象。其中西客站片区异军突起，自西客站去年通车以来，大量土地经过熟化今年进入了招拍挂市场。

住宅用地为主，住宅与商业均增幅明显

住宅用地（纯居住）40宗，总面积约289.60万㎡，占总公告面积的78.11%,同比增加81.63%;商服用地（含住宅配套商业）26宗，总面积约81.14万㎡，同比增加64.04%.今年商业用地明显增加原因之一为西客站片区大量土地中包含了较多的商业用地，如齐鲁之门建设用地等。

二、土地成交市场状况

土地成交量价齐升

2012年上半年共成交土地53宗，总面积约315.81万㎡，建筑面积862.99万㎡，土地成交总额为166.41亿元。其中成交面积同比增加1.15倍，建筑面积增加1.35倍，成交总额增加86.89%.整体呈现量价齐升的局面，且增幅明显，这与上半年供应增加有关，且今年上半年无流拍现象出现。

地价回归理性

2012年上半年整体土地价格平稳，多轮竞拍现象屈指可数，多宗土地以底价成交。上半年成交土地平均楼面地价为1928.28元/㎡、土地单价为5269.32元/㎡，同比下降25.52%和14.90%.土地价格下降究其原因，一是成交土地位于城市新区，位置稍偏，土地价格低；二是多数土地因多种原因在摘牌时已经确定得主，使得土地底价成交。