提要：2012年转眼过半，尽管还未脱离“限购”枷锁的背景，全国各地房地产市场却带着“微调说”、“筑底说”、“回暖说”等字词，在一片畅旺的光环下结束了它的上半年。

2012年转眼过半，尽管还未脱离“限购”枷锁的背景，全国各地房地产市场却带着“微调说”、“筑底说”、“回暖说”等字词，在一片畅旺的光环下结束了它的上半年。业内人士年初预言的6月是楼市分水岭、楼市在年中步入回暖、房价在年中会“筑底”等，似乎在目前已演变成为现实。当下市场对房价拐点有诸多猜测，不少市民担心下半年楼市因成交延续上升的态势促使房价上涨，或者房地产限购政策从此就成为了传说。

诚然，楼市成交持续升温，主要是由于存款准备金率和存贷款基准利率的下调等利好出现，地方政府限购下对楼市进行频繁微调，加之房地产开发商的“降价跑量”使刚性需求得到释放。市场上对房地产调控政策放宽的预期的确有所提高，房地产市场迅速步入回暖通道中。但是，应该看到的是，目前市场上尚没有推高房价或者支撑房价反弹的因素。

首先，房价大反弹机会很小。目前楼市主要的置业人群仍集中在首次置业与首套改善人群。这种刚需入市对房价影响不大，尤其是在中央楼市调控政策不放松的大方向之下，只要投资性需求不入市，房价不会过度反弹。

其次，调控深度博弈短期难打破。央行和住建部均表示“个人房贷政策没有变化，限购政策短时间内不会放开”。银监会也重申“对房地产监管要求没有任何改变”。中央表态调控始终坚守限购原则从未改变。即便地方政府欲借政策微调缓解资金压力但最终能刺激投机性卖家的结果不大，“保刚需”是其微调的唯一方向。

再者，“稳增长”是市场的主基调。有经济学家分析指出，目前我国经济增速持续放缓，但企业仍面对着去库存压力。世联地产市场研究部分析指出，从2010年以来的库存数据看，北京、上海、广州的库存量持续增加，2012年达到最高位，高企的库存使得房地产调控政策再加码的可能性微乎其微。而要实现“稳增长”关键还是要保证房地产成交量。目前量与价之间涨跌步伐放缓，即使是价格“筑底”的出现，房价也只会通过“止跌微涨”来达到市场稳长的基调，从而实现稳定成交量和房价。

从未来趋势来看，尽管当前由于楼市政策微调，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，房价持续下跌的动力正在逐步消失。不过，笔者认为，房价因此达到拐点至少尚欠时间理论。期间在调控博弈与“稳增长”之间，“保刚需”仍会成为了房企下半年营销的重中之重，开发商把去库存和回笼现金放在首位上，通过“以价换量”的方式售房，房价就不会有大幅波动。值得注意的是，目前市场购房需求人群庞大，若马上放开限购政策，必然会导致房地产市场彻底反弹，调控前功尽弃。不但购房者会对房地产调控政策失去信心，国内经济也会因房地产市场的动荡而拖累，将不利于整体市场发展。