提要：刚需这个筐，真的什么都能往里装吗？河南那个'胎死腹中'的房地产新政或许可以说明这个问题。

6月25日，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，放松了首套房标准，并且要求对符合条件的居民购买首套房，银行要执行优惠利率，给予基准利率下浮30%幅度内的优惠，此消息引起舆论强烈关注。然而颇具戏剧性的是，仅仅过了一天，河南银监局权威人士就出面澄清，网上所传"河南房地产新政"是误传，所谓"新政"只是一个内部征求意见稿，实际上并没有最终出台。郑州金融办相关人士也否认了相关报道。"河南房地产新政"究竟是试探风向，还是被"扼杀"在摇篮中，令人一头雾水，但相信此消息不会是空穴来风。

调控两年半来，地方政府和中央的调控政策博弈就从未停止过，尤其是近一年多以来，地方政府在财政紧张的压力下，试探并试图冲破中央调控底线的微调屡见不鲜。从去年下半年以来，北京、上海、中山、芜湖等30多个城市出台的楼市微调政策，可以得出一个结论，只要是打保护民生的刚需牌，大都能过关，因此刚需就成为一个筐，什么都往里装。

刚需这个筐，真的什么都能往里装吗？河南那个"胎死腹中"的房地产新政或许可以说明这个问题。

从国家层面来看，去年以来多次反复强调坚持调控政策不动摇。但与过去两年不同，今年以来更加强调差异化的信贷与税收政策，其目的无非是一方面继续抑制投资投机需求，促进房地产市场理性回归；另一方面则是保护刚性需求，不被误伤。从这个角度讲，刚需这个筐里所能容纳和保护的东西，值得思考。

何谓刚性需求？一般理解，刚性需求是相对弹性需求而言，指伸缩性不强，往往具有在一段时间内比较固定的特性。刚性需求也可以理解为一种基本需求，即是每个人都离不开的需求。这种特性决定刚性需求在商品供求关系中受价格影响较小，理论上无论房价涨不涨都需要购买。按照一般理解，刚需这个筐所能装载的有限，超不出居住这个民生性需求范围，还有经济学家把刚需定义为有能力加杠杆的家庭居住需求，认为没有承担杠杆能力的家庭产生的需求是"望梅止渴",准确讲不应叫"需求"而叫"意愿".

刚性需求是有条件的。当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求；反之，当房价下降，"望梅止渴"的购房意愿，也可以转变为刚性需求。促进房价合理回归，恢复房产的居住属性，就会扩大刚需这个筐的容量，继而使房地产消费趋于理性，促进房地产市场长期稳定繁荣、健康发展，这正是中央政府房地产调控的目的所在。房子只有在作为居住功能时才是刚性需求，这已经被多数人所认同，相应地，刚需这个筐里所能装载的也只能是自住性房产。

刚性需求是有发展的。用发展的眼光看，随着经济的发展，人们生活水平的提高，刚需这个筐会越来越大，容量也会越来越多，不仅首套，更多的改善性住房需求都将纳入刚需之下。

回到河南这个已经无从确认的名为《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》的房地产新政，其涵盖了放宽首套房认定、增加公积金贷款额度、降低首付比例、降低房产项目资本金比例、降低土地竞买保证金、给予开发商信贷支持等多个方面，支持的显然不只是刚性需求。河南银监局相关负责人在向媒体澄清时坦承，有关部门提出这个想法主要是考虑到当前经济面临的下行压力。经济数据不乐观，房价和销量持续下降，地方政府寄望房地产行业拉动经济增长并缓解地方财政压力可以理解，但是借支持刚需之名，行拉动经济增长之实，会冲抵房地产调控的成果，其所释放的信号意义和示范效应对于刚刚取得成效的房地产市场的发展而言无疑是巨大的、负面的，刚需这个小小的筐也担不起如此大任。

全国房地产开发企业土地购置面积同比下降、全国商品房销售面积同比下降、全国房地产开发企业房屋新开工面积下降、全国70个大中城市房价连续环比下降，一连几个下降足以说明调控成效显现。但是房地产调控取得今天的成果实属不易，调控成绩尚不稳固，调控目标也难言实现。始自2009年底的本轮房地产调控已历时两年半，由于严厉的调控政策，一些刚性需求受到了一定程度的抑制，地方政府通过"微调",鼓励刚性需求本是调控的应有之义。但是，地方政府极具创造性的各种楼市"新政"、"微调",刚需这个筐里到底哪些能装，哪些不能装必须有严格的界定，即使为了避免误伤刚性需求，也只能在配套调控措施、创新调控手段、落实调控责任等方面下功夫。对地方政府啥都往刚需筐里装的试探，万不可放任。否则。一旦在市场中形成调控政策不稳定乃至放松的印象，调控成果将毁于一旦。自2003年以来楼市十余次调控的结果说明，刚需这个筐，不能啥都往里装。刘红