提要：进入6月份，北京、上海、广州、成都等城市的土地市场出现久违的高溢价率，万科、保利、恒大等多家知名房企开始全国范围内的布局拿地，曾经冷清的土地市场迎来回暖迹象。

"央行已经正式给出答复，房贷没有变化，这一点在这一次下调基准利率和扩大存贷款利率浮动区间当中已经重申过，媒体有些过度解读。"6月26日，中国人民银行上海总部副主任凌涛在2012年陆家嘴论坛新闻发布会上，对近期部分地区首套房贷款利率下调传闻予以回应。

尽管中央对于楼市严控政策口径仍未松口，但地方楼市松动政策却已陆续"暗度陈仓".今年一季度以来，多个省市地区的公积金政策陆续调整，最高贷款金额、住房抵押贷款时限、缴存额度等方面进一步予以放松。

"从管理层对房地产调控最新的表态来看已是明紧暗松，从相关媒体报道的降低首付、支持首套自住、支持成品房精装修等举措也能感受到松绑房地产同样采取了"闷声大发财"的调控艺术。"天弘基金在三季度投资策略报告中指出。

此外，一线城市"饥饿游戏"效应下的刚需爆发，亦直接带动二季度楼市成交量稳步回升。根据统计局公布的1到5月全国房地产市场运行情况，1-5月商品房销售面积同比下降12.4%,其中5月单月降幅为9.3%,较4月单月12.8%的跌幅进一步减小；销售额同比下降9.1%,较前4个月收窄了2.7个百分点。

国内房地产市场再次步入"春天"?

松动政策"暗度陈仓"

上半年经济下滑状况超预期，客观上已经倒逼房地产投资重新拉动经济增长。国泰君安近期出具的一份报告指出，房地产投资对经济影响重大。最近五六年来房地产投资占GDP的平均比重为10%.

此外，房地产投资会带动住房消费、建材和家具家电等耐用消费品需求增加。当2012年房地产投资增速从2011年的28%下降到12%时，对GDP拉动增速已减缓1.6个百分点。

"地产调控政策在去年10月已经转向，温总理提出的稳增长最主要还是要通过投资拉动，而房地产投资对经济的拉动作用显着。随着房地产投资数据下降，其对经济拉动作用也随之下滑，对财政收入的贡献也下降，因此中央及地方政策趋松的态势将更为明确。"国泰君安房地产行业研究员表示。

从地方政府财政方面来看，目前各地方政府尚未摆脱"土地财政",由此在地方债务约束的条件下，未来地产调控逐步松绑或为大几率事件。

根据国泰君安统计，国内16个城市2009到2011年三年土地出让金占财政收入平均比重高达63%.受土地市场低迷影响，2011年上述城市土地金占财政收入比重大幅下滑至52%.16个城市中，除苏州、沈阳、重庆、深圳外，其余城市比重均下降，其中大连、武汉、厦门、宁波等二线城市下降最为明显。

对此，博时基金宏观策略部总经理魏凤春指出，"在中央决策层给出明确的信号之前，地方政府并不敢彰显偏激的政策意图。在房地产政策上，地方政府更会避免与中央冲突，上海的限购收紧即是一例。然而，即使政策仍然是重要的力量，由于财政的力不能支，这一力量显然也没有想象的大。"

与此相对应，今年年初以来，伴随地方财政压力愈发难以抑制，在中央允许范围内的地方楼市微调政策频出，集中在下调首套房贷款利率、降低普通住房界定标准、放松公积金贷款限额等扶持"刚需"购房的政策措施上。

其中，武汉、郑州、南昌等多省市地区通过上调公积金贷款额度、增加贷款期限、下调贷款首付比例、放宽申请条件（包括申请贷款的时间限制放松；对申请人收入条件放宽）、上调缴存额度、贷款贴息等方面对公积金政策予以松绑，刺激群众买房欲望。

对于后续楼市政策的调整，天弘基金分析认为："目前一线城市略有回暖，但行业普遍仍处低迷状态，二三四线城市投资、拿地仍未恢复。我们测算2012年地方政府财政缺口高达4.8万亿元，在财政压力持续增大的时期，我们认为地方具有足够的动力进行合理的政策修正。"

而前述国泰君安房地产研究员也表示，未来可能有更多的城市将对类似提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准之类的不违反中央调控基调的地方政策进行微调、预调，特别是符合刚需类利益的，变相以税费等作为调整手段。通过降低刚需购房者的购房成本，提高刚需盘的需求。