提要：正是由于房地产价格的强势回归，以及121号文件的落实中存在的问题，2004年房地产价格开始显现快速上涨的苗头。不仅房价上涨，物价也在全面上涨，2004年当年消费物价指数上涨3.9%.当年10月29日，

正是由于房地产价格的强势回归，以及121号文件的落实中存在的问题，2004年房地产价格开始显现快速上涨的苗头。不仅房价上涨，物价也在全面上涨，2004年当年消费物价指数上涨3.9%.当年10月29日，央行宣布上调存贷款基准利率0.27个百分点，结束了长达8年之久的利率下降通道。次日，全球金融市场为之震动，美国、日本、欧洲等股票市场大盘指数全面下挫，国内部分感觉良好的人士感叹，"中国打喷嚏，世界患感冒"的时刻到来了。但之后，这一利率水平维持了一年多，而等来的当然是房价窜升。

2005:

国家级调控对决房价窜升

在这种情况下，2005年房地产调控政策上升到了党中央、国务院这一最高层次，"国"字头的文件再次出台，房地产调控的总导演正是亮相，"国"字头文件成为与房价对决的主要对手。打头的是《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）。之后看似每年都"惯例性"出台，实际上调控内涵却在层层深入。

这些文件铿锵有力的台词表明了直截了当的目标：做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定。从政策目标看，决策层充分认识到了房地产市场的居住功能，突出了住房的消费属性，这就是房地产调控政策的"民生目标".为实现这一目标而提出了8条具体措施，被称为"国八条",在以后的调控政策中联动的住房政策、土地政策、税收政策、信贷政策全部出台。

其中住房政策要求，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例；将享受优惠政策的普通住房确定为，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。税收政策明确，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。根据文件要求，各级地方政府迅速划定了自己的普通住房标准，几乎全部按住房面积上浮的上限140~144平方米执行。而经济适用房项目在住房供应中的比例长期偏低，中低价位商品房更是无从谈起，土地供给没有改观。是政策没有落实吗？为什么呢？留给我们一连串的惊叹与问号。毋庸置疑，2005年全国商品房销售均价再创新高，涨幅达到16.7%.房价上涨过快引发全社会的不安，房地产调控怎会停止？

作为宏观调控部门，在与房价对决的过程中，央行在持续而忠诚地执行着自己的使命，尽管几乎每次都表现为"国"字头文件的细化和附和，但总是有一些新意，并且能从中管窥宏观经济的运行态势。在2004年10月29日加息之后，一直到2006年4月央行才再次提高存贷款基准利率。但是对房地产金融调控而言，央行并不是无所作为。2005年3月17日中国人民银行颁发《关于调整商业银行住房信贷政策和超额存款准备金存款利率的通知》（银发〔2005〕61号），取消商业银行住房贷款的优惠利率，实行基准利率0.9折的下限管理，结息规则、还款方式等借贷双方协商确定，推出固定利率住房贷款、改变罚息规则，同时将部分房地产过热城市和地区的住房贷款最低首付比率由20%提高至30%,以贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）的文件精神。住房信贷政策调整对购房人有一些震动，但由于潜在购房意识的觉醒，这些政策只能被定义为温和调理的药品，并非苦口的良药。

2006:观望

2006年，国务院出台37号文件--《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出了着名的两个"70"政策，即自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%.房地产开发企业项目资本金比率提高至35%,首付款比率提高到30%,住房交易营业税优惠期限变成5年。表现了国家控制房价的决心，潜在购房人大部分采取了观望。2006年全国商品房价格得到很好的控制，全年销售均价涨幅降为6.3%.

2007:供给下降导致房价再度飞涨

房地产调控政策使出了几招精彩剑法，划定普通住房、规定"90/70"和"70/30"政策等，但是这些政策只是在现有的土地供给上做文章。就好像两人比剑，一个武功高强的人画地为牢，在"牢"中剑招精彩纷呈，却难以将对手打倒在地。政策规定已经出让的住宅用地规划也需作调整，由于在调整时期开发商与地方政府处于长达半年多的协调和观望状态，致使全年住房供给大幅下降。购房人看到了住房供给的快速下降，陷入了恐慌购买状态，开发商熬过了政策观望期。2007年房价开始飞涨，在北京、上海等一线城市房屋销售平均价格涨幅超过30%.到2007年年中，与房地产市场有基本认识的人士，每个人都感到了"心惊肉跳",房价达到了前所未有的高位。房价收入比达到20∶1,房价租金比仅为3%左右，远低于个人住房贷款的执行利率水平。

在这种情况下，房地产价格将何去何从？房地产调控政策能不能见到成效，且看下回--《房地产调控初见成效》。