提要：根据CRIC统计的初步数据，5月份全国市场交易量较4月全面回升，其中一线城市的环比增幅均在30%以上。

根据CRIC统计的初步数据，5月份全国市场交易量较4月全面回升，其中一线城市的环比增幅均在30%以上，不仅如此，大部分重点城成交量的绝对值甚至已经赶超3月(2012年第一波市场窗口行情)以来的历史新高，核心城市如北京、广州，5月成交单月突破100万方，均创下2011年1月(限购全面升级)以来的新高。

对于5月份的这波市场行情，我们认为主要是以下两方面因素促成的：

第一，政策面的逐步宽松进一步倒逼潜在需求释放。事实上，地方政府放松限购的冲动从去年年底便已经显露出来了，典型例子是成都、佛山两市，当时调控主基调依然偏严，上述两市的政策一经媒体曝光后，中央政府皆给予坚决叫停;今年以来到4月基本延续了去年的基调，尤其是两会召开前后，地方政府稍有涉嫌放松调控的言论或文件，一旦经媒体曝光，也大多流产，典型例子如芜湖的住房补贴，上海的居住证满2年可购第二套房等。

进入5月以来，情况正在发生微妙的转变。具有标志性的事件是5月8日扬州市有关部门发布的关于鼓励购买成品房的通知，同样的，上述政策流出后被媒体广泛报道，但是近两周过去，中央政府仍迟迟未做表态，直到20日，住建部的官员在接受媒体时才算对新政做出了公开的回应，然而令看官跌破眼球的是，住建部非但没有叫停，反而对新政给予肯定。

在此之后，重庆、石家庄相继流出鼓励居民购买住宅的政策条文，在各路媒体的积极报道下至今依然毫无动静。个人认为，在4月宏观经济数据回落速度之快出乎意料的背景下，目前中央政府对于地方政府放松调控的各种动作基本上是奉行了“绥靖政策”。在这个背景下，市场上嗅觉敏锐的观望需求认为政策和房价已经双双触底，便选择在5月份抄底入市。

第二，企业适逢冲半年业绩，供应大幅放量下推高成交。5、6月份向来是企业冲半年业绩的小高峰，根据我们的监测，4月下旬以来，重点城市商品住宅的新开预售证逐步走高。拿上海来说，第16周到第22周(4.16-6.3)新开预售面积为129.09万方，较前期(第9周到第15周)增长55.1%。

对于未来的走势，我们认为：短期看，至少在6月之前，上述的两个基本面不会出现改变，届时成交或较5月再上一个台阶;至于6月以后的市场情况，还将取决于两方面：其一，经济下行和住房民生之间的拉锯谁胜谁负;其二，中央政府和地方政府之间的博弈如何收场。

尽管对于长期的走势我们目前尚不能妄下判断，但是对于企业来说，我们在此还是给出两条建议：第一，建议企业更加关注政策方面的信号性信息，尤其注意及时跟进政策性新闻的后续报道;第二，建议企业更加关注中央政府对于房地产调控的态度，尤其注意重要领导讲话中关于房地产调控的措辞变化。最后需要补充一点的是，不管后续市场将如何变化，至少在现阶段而言，企业还是放下种种猜测，老老实实卖房为上策。(潘绍之)