国泰君安：房地产行业下半年最少50%收益
国泰君安证券于2012年5月31在西安索菲特酒店举办"国泰君安证券2012年中期投资策略研讨会"。国泰君安认为房地产行业下半年最少50%收益。
回忆过去，我们年初预判的12年地产股50%以上绝对收益已兑现一半；展望未来，50%收益依然将是下限。在11年11月行业策略报告《平衡再生》中我们不仅表示强烈看好，还明确表示了强烈看好的空间，旗帜鲜明地、勇敢地、非主流地提出12年地产股持有制胜，必能获超30%绝对收益。1月我们向上修正，即现在市场熟知的、备受瞩目的50%以上绝对收益。现在，久违了3年的盛宴刚刚开席，粉丝是好吃，但鲍鱼还在后面，怎么能中途退席呢？
根据我们长期运用的政策面与基本面关系行业研究框架，我们首创了太极循环图。12年政策面与基本面的关系将从此前维持了两年时间的矛盾关系转向一致向上关系，从而创造了地产股趋势性投资机会。
政策面11年四季度随货币政策和地方行业政策已反转，6月后货币政策将继续支持地产股上涨，地方政策行业政策持续局部放松，预计中央行业政策三季度对合理消费需求修正。维持《平衡再生》中预测。
预计6月后基本面整体保持调整。其中最先行的指标销量有望在8月前后最先结束调整，恢复同环比持续增长。房价、投资、新开工跌幅缩小，土地市场从逐渐惨淡逐渐走向缓慢复苏。
估值和业绩将随政策面、基本面改善而向上修正，支持股价上涨。（1）即使12年业绩只锁定50-80%的公司房价下降10%净利润仅下降3-7%。（2）行业和主流公司销售利润率将在二三季度见底，此后将跟随房价回升。（4）地价下降后只要公司拿地则净利润和RNAV都将提升。目前行业普遍的房价下降10%、地价下降30%情景下拿地后净利润、RNAV将上升9%，而且将随13年房价回升而增厚。
维持《政策决定论》、《平衡再生》等报告中的预判思路：趋势性投资机会下地产股投资将走四阶段：（1）房价下跌阶段，（2）政策放松一致预期形成，（3）一致预期兑现，（4）销量代表的基本面回升（Q4-13Q2）。目前（1）阶段兑现，（2）阶段正在形成，（3）、（4）阶段年内可见，股价上涨可期。
维持行业增持，建议继续超配。12年全年地产股+50%绝对收益是下限。目前行业标配比例、机构平均配置比例均远低于历史高峰期。
