提要：2012可能正在成为中国房地产市场显著洗牌的起步之年，也是房地产经营业态转型的启动之年，调整与转型背后的驱动力则来源于三个层面。

2012可能正在成为中国房地产市场显著洗牌的起步之年，也是房地产经营业态转型的启动之年，调整与转型背后的驱动力则来源于三个层面：

第一，以抑制投资、投机性需求为导向的去投资化房地产调控政策似有常态化趋势，从而使刚性需求占有更显著的权重。这种政策导向意味着未来房地产住宅市场的供给结构需要重点满足以首套自住为主体的刚性需求，而刚性需求提升的空间，则主要来自于最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求，具体的满足方式则可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建以及商品住宅的平稳发展等。这种政策导向的目标转换是房地产住宅市场转型的触发因素之一。

第二，新一轮人口流向的新趋势是房地产转型直接动力。当前已经初显迹象、未来会更为显著的一个重要变化是人口流向的变化，过去10年，在中国经济与产业结构中最为典型的现象是人口从内陆向沿海的转移，现在这一趋势开始逆转，重庆、武汉、郑州、沈阳、西安、成都成为当前流动人口回迁的方向。从数据上看，深圳2011年非户籍人口778．85万人，较上年减少了7．32万人，这是深圳特区建市30年以来，首次出现非户籍人口下降。同时，深圳去年的人口增长率低至0．9％，远低于历年来3．98％的平均值。这种变化意味着流动人口将会在回流城市产生日益增加的租房和购房需求，且主要以廉租房、公租房、职工宿舍等保障性住房和中低端商品房为主，这将为房地产住宅开发商提供一些潜在的需求空间。

第三，城市的重新布局和区域增长格局的调整将为房地产市场开拓新的区域性市场。首先，过去的10年，国内大型和品牌开发商受益于中国城市化迅速推进的浪潮，下一个10年，区域龙头企业以及在区域布局上向二三线城市布局的企业，将会受益于中西部迎头追赶的城市化浪潮。从具体指标上看，“长三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然远远高于全国平均水平和大部分中西部，未来中西部地区工业化和城市化空间仍较大，也将为房地产业发展提供新的空间。其次，从各方面的评估来看，下一个10年，中国百万人口城市数目将迅速增长，城市空间结构的重新布局将会明显改变房地产市场的需求结构，中心城市的商业地产、不同城市节点之间的物流仓储地产将会获得成长的机会。

从上述动力看，未来中国房地产行业的经营业态和商业模式预期将会发生趋势性的转变，这预计主要表现在几个方面：

第一，纯住宅开发商从分散走向集中、走向分工和差异化，更加关注自身的战略定位。首先，短期内可能会看到中国房地产市场会经历一轮明显的洗牌，有的企业在降价消化库存之后可能会选择退出、有的企业和项目则可能被并购，这会导致行业集中度的提升，2011年全国的地产销售前二十强企业的市场占有率提高到15％，预计未来这一数字将进一步提高。其次，基于不同的城市化速度和住宅市场的需求结构，开发商的定位将会出现差异化趋势，周期和政策把控能力强、周转快的品牌企业可能会成为类似于一个加工制造企业，而布局核心城市的企业基于稀缺的土地可能倾向于定位高端的城市综合体开发，相反布局三四线城市的开发商则会选择相对低端的商品房或者选择流动人口集中的城市开发保障房。

第二，一线城市核心地段的商业地产未来的发展空间逐步突显出来。从国际经验来看，一个城市现代化的标志是具备高质量的写字楼、酒店和完善的商业配套，目前北京、上海和深圳等一线城市的商业物业需求可能会有所上升，2011年北京市甲级写字楼租金上涨超过50％、上海上涨接近20％，且空置率有显著下降，这种上涨趋势既反映了优质地段、高质量物业供给的短缺、也体现了市场需求上升的趋势。一个城市到什么阶段应该开发什么样的物业，最终将由市场的供给与需求决定，这一规律难以改变，房地产开发企业如何适应这种转变，加大持有型物业的主营收入占比、由习惯于“散售”走向统一招商和管理的持有都是需要权衡考虑的方向。

第三，当前房地产转型既是经营业态的转变，也是房地产金融需求的转变，行业转型与金融转型本质上是一致的。短期来看，针对房地产开发贷款的严格控制是房地产企业启动多元化融资渠道的触发因素，这也是过去两年房地产金融产品迅速增长的原因，2011年年底房地产信托资金余额已达6882亿元，约占信托业总余额的14．8％，这本身就体现了这个需求。

然而，从更长远的视角来看，房地产业态的多元化，从住宅开发走向商业地产、物流地产等均会导致企业资产与负债结构的重新匹配，这意味着一次性的资金支出需要通过房地产金融产品来应对，否则，房地产转型也会受到不少的抑制，从海外经验看，国际大型物流地产、商业地产公司本质上也可以说就是一个资产管理公司，中国房地产市场目前在这一方面还存在一定的差距，当然也会是未来有所突破的领域，而当前则有可能是房地产金融日趋活跃的一个重要起点上。