提要：随着市场供应量的逐步放大，预计未来市场显著的供应量对零售物业运营商的经验要求明显提高，位于不同成熟度商圈的物业表现差异也将进一步拉大。

仲量联行近日发布“2012年第一季度成都房地产市场回顾报告”指出，季度成都甲级写字楼市场需求继续呈现活跃态势，预计分别于二、三季度入市的万象城及来福士广场两个购物中心将成为2012年市场关注的焦点。

甲级写字楼客户“扩租”

成都写字楼市场在传统租售淡季的第一季度仍保持活跃，全市甲级写字楼净吸纳量为31,075 平方米。受新项目入市影响，第一季度末甲级写字楼空置率虽升至23.1%，但租赁需求更为强劲，可比项目空置率持续走低，降至15.7%。甲级写字楼平均有效租金持续上升，至季末月租金微涨至119.6元/平方米，环比及同比分别增长0.2%、11.1%。

在可比项目中，半数甲级写字楼租金在本季均有上涨。其中位于中央商务区天府广场、红照壁区域的优质甲级写字楼租金表现依然最佳。从行业分布来看，金融、专业服务企业仍是租赁需求的主要客户来源，占比分别达到29%及21%。从企业性质来看，跨国企业对本季度总吸纳量的贡献比重为四成，如壳牌石油扩租仁恒置地广场、百胜餐饮扩租城市之心、　蒂森电梯扩租时代广场等，扩租面积均超过1,000平方米。

百扬大厦和大陆国际本季度落成入市，这也是甲级写字楼市场自2011年下半年以来，首次录得新写字楼物业入市，令市场总体量增至798,311平方米。天府广场—红照壁传统中央商务区和人民南路商务区成熟度进一步提升。本季度多宗大面积租赁交易集中于上述区域的航天科技大厦、仁恒置地广场、锦江国际、国航世纪中心等项目，再次印证了仲量联行在2010年初做出的“单一业权优质写字楼受青睐、中央商务区聚集效应初现”的结论。

市场成熟度提升将令不同品质物业表现差异拉大。东大街及南部新区将在短期内迎来供应高峰，已令开发商推盘态度开始谨慎。东大街出售型甲级写字楼增多，令该区域写字楼售价面临一定压力。南部新区商务环境尚未成熟，面对即将来临的竣工高峰以及密集新增的乙级供应量，将令该区域短期内面临一定程度压力。预计未来12个月内，全市整体空置率将有显著上升，不同品质物业的表现差异将会拉大，但成熟商务区及高品质的写字楼，租售表现将进一步高出市场平均水平。
零售物业两重天

成都市零售消费继续呈现强劲态势。2011年成都市社会零售消费品销售总额达2,861亿元，同比增长18.4%。据权威数据统计，2012年元旦期间，成都市1,500家零售卖场及门店共实现零售总额41.6亿元，同比增长66.4%。春节期间，王府井百货、伊藤洋华堂、红旗连锁等15家店实现销售额6.15亿元，同比增长24.1%。

日益繁荣的市场不断增强零售商家的入驻信心，本季度高端品牌租赁表现继续活跃：女鞋品牌Sheme及皮具品牌Loewe季内在仁恒置地广场正式开业，租赁面积约1,000平方米的奢侈腕表品牌店新宇三宝，2月份在航天科技大厦试营业，入驻王府井购物中心的男装品牌Corneliani在蓉首店也于本季度开业。

受强劲租赁需求的推动，本季度成都市优质零售物业首层平均租金进一步上涨，为399元/平方米/月，同比上升3.6%。核心商圈物业整体租金涨幅超出非核心商圈，环比增长8.1%，达到651元/平方米/月。

《报告》提出，商场业主的运营经验及周边商业氛围成熟度成为影响资产表现的显著因素：位于传统核心商圈的仁恒置地广场首层平均租金获得50%的同比增幅。位于新兴商圈但零售运营经验丰富且周边商业成熟度日益提升的凯丹广场亦有突出表现，首层租金环比上升16.7%。招商及零售物业运营经验也将成为制胜关键，预计分别于二、三季度入市的万象城及来福士广场两个购物中心将成为2012年市场关注的焦点。出于市场策略考虑，成都部分零售项目推迟入市或放缓开工建设速度，令零售物业市场供应高峰略微推迟至2013年底至2014年初。

本季度非核心商圈开始出现个别因为缺乏招商及零售物业运营经验而导致的退租及出租情况不理想的现象。随着市场供应量的逐步放大，预计未来市场显著的供应量对零售物业运营商的经验要求明显提高，位于不同成熟度商圈的物业表现差异也将进一步拉大。