提要：同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“地王”楼盘的定价往往高于板块内普通项目，从项目的开发角度来说，“地王”项目的开发必须跳出传统的房地产开发商方式的圈子，方可立于不败之地。从定价角度而言，地王楼盘的定价自然也是高于板块内普通楼盘很多。

新鸿基滨江凯旋门将在3月23日即本周五开盘，开盘均价为16万元/平，最高价达26.4万/平，堪比汤臣一品。房价下行之时，困境之下，上海16万元超豪宅入市，这个定价合理吗？淡市之下，它能热销吗？而传言即将入市的地王楼盘并非新鸿基滨江凯旋门一家，中海长风地王等楼盘也纷纷表示近期即将入市。地王楼盘、天价楼盘入市对于上海房地产市场有何影响？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“地王”楼盘的定价往往高于板块内普通项目，从项目的开发角度来说，“地王”项目的开发必须跳出传统的房地产开发商方式的圈子，方可立于不败之地。从定价角度而言，地王楼盘的定价自然也是高于板块内普通楼盘很多。

从影响角度而言，地王楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价，只要地王楼盘推盘成交，会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端，会带来区域内房地产市场价格整体上走高。从其他楼盘定价的角度来讲，如果不考虑调控政策的因素，有可能会由于地王楼盘的标杆价格，其他楼盘在开发及定价时会跟风提价，或定位做高端楼盘。从这个角度而言，地王楼盘的定价从长远趋势来讲会导致板块内房地产市场价格整体走高。

房价下行之时，困境之下，地王楼盘频频发出入市信号，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从当前市场情况来看，这些地王项目入市有两方面因素需考虑：

一方面是政策及股东方面的压力，就是两年内必须动工，动工了的项目产生了财务成本，如果不进行销售回笼资金有可能导致企业资金面更为紧张，或者当前企业资金面并不紧张，但是由于企业自身财务报表的要求，如果不进行销售，可能会引起股东不满；另一方面，地王项目本身的开发讲究通过拉长整个项目的开发周期形式来实现整个项目的开发价值，地王项目入市整体上海应该把握好这个节奏。通过拉长项目的开发周期，一般来讲，地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。从这个角度而言，通过拉长项目开发周期，土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础，一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值。

那么，淡市之下，这些天价豪宅地王项目能热销吗？笔者认为，当前，从全国范围内政策变化情况来看，尽管楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，地方政府频发“微调”信号，但是，在经济增速预期放缓的市场背景下，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口，“去投资化”的政策仍将影响2012年豪宅市场的走势。因此，在当前市场情况下，天价豪宅成交方面会受到一定程度的影响，在已获知的项目开盘价格信息对比中我们可知，不少地王楼盘、高档楼盘房源均采取首批房源低价入市的策略，如果过高价格市场有可能难以接受。首批房源低价入市的策略有可能会吸引更多的投资客关注这些地王、天价楼盘，但是，天价豪宅的成交一般不是市场层面铺天盖地的推广所致，这些楼盘的成交更多的企业或楼盘有针对性的“圈层营销”的结果。笔者认为，既然天价豪宅项目准备开盘逆势迎接市场的挑战，应该来说，对于首批低价开盘房源的客户积累也做到心中有数，否则，如果只是开盘没有成交量，我们只能说当前入市只能作为一个市场炒作、一场口水战，大家舆论的一个话题。

不过，地王楼盘开盘是不会放弃市场炒作这个机会的。从定价本身来看，已经看得出来地王本身的争议之处。一般来说，这些地王楼盘也往往会选择一栋或一个组团房源作为楼盘中的“楼王”，标高楼盘的最高价，笔者认为，尽管这是一个定价策略，主要还是想通过“楼王”虚高的报价拉升这个地王项目的价格，至于这些“楼王”卖出去卖不出去都没有关系，但是，地王楼盘从定价上还是利用了人们的眼球，以此炒作来影响整个房地产市场的舆论。

张宏伟 观点地产新媒体专栏作者