提示|住建部“支持房企将持有的房源向市场租赁”是一种概念营销，但是这种概念本质上是一厢情愿。

　　文|刘颖健

　　昨日下午(1月14日)，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)，《意见》其中一条明确表示，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。

　　截止2013年年底，全国外出农民工数量已超过了1.6亿。在这些人当中，选择租房居住的农民工占36.7%，且这一比例仍呈上升趋势。研究表明，农民工务工所在城市规模越大，越依靠租房方式解决居住问题。然而，随着城市居民和进城务工人员不断扩大的租房需求，现行的房屋租赁市场供应量不平衡等问题越来越凸显，亟待解决。

　　根据高盛高华证券有限责任公司最新研究报告，2015年1月份的第二周(1月5日—1月11日)，在已公布数据的31个城市中有18个城市的房地产交易量下降，1月份前两周的周均交易量降幅为25%。相对而言，二线城市的表现领先于一线和三线城市，长三角地区的表现持续落后于其它地区;而在库存方面，截至1月11日当周，报告追踪的11个城市的总库存下降了0.5%。以过去12个月滚动销售面积计算，这11个城市的库存平均消化时间为17.4个月，库存消化周期略有下降。其中，杭州和厦门的库存持稳，上海、苏州、福州、南京、深圳、北京和广州的库存下降，青岛和东莞的库存上升。

　　显然，中国二三四线城市开发供大于求普遍过剩，库存太多空置率太高，而租赁市场又不足够充分。那么，该怎么消化库存呢?根据《意见》，住建部给出的药方是支持房企将持有的房源向市场租赁：“支持房地产开发企业从单一的开发销售模式向租赁并举模式转变。且鼓励有条件的房企在新建商品房项目中长期持有一部分房源，用于向市场租赁。”——希望这样能化解一些房企的压力，释放一些库存，同时有效将租赁市场上的租金降低。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚对此表示，这是房地产市场未来发展的一个风向标，将改变此前房地产市场只售不租、多售少租的局面。把部分房源转化为租赁，将带动房地产市场向租售并驱方面发展。“发展租赁市场对房价也会有影响，”他认为，这将部分原本有购房需求的群体释放到了租赁市场上，对于开发商来说，会迫使其将部分房源投放至租赁市场。这有助于开发商进行创新与转型，完善运营配套服务，而且相对于开发商通过卖房进行现金回笼的做法，房屋租赁是一个稳定的现金流。

　　但是，这个很可能会沦为他们一厢情愿的想法。

　　笔者认为，如果房地产开发企业要向市场租赁得是精装修房源，不可能向租房者出租一个尚未装修的“毛坯房”;但是目前大部分中小开发商的房源还是毛坯清水房，与广大租房者的对房源的预期是不对等的。广大租房者在寻找房源的时候，不仅仅关注租金高低，一般也注重内部装修如何。根据目前的房地产下行趋势以及中小型企业资金的困难，房地产企业不应该因为住建部的号召而去投入资金装修这批房源。

　　此外，在《意见》中，“支持房企将其持有的存量房源投放到租赁市场，或者转成租赁型的养老地产、旅游地产等”这一句话的本质是进行概念营销，将原本难以消化的住宅库存通过这样的概念进行包装，打造成旅游地产、养老地产面向社会租赁。但是不容忽视是，用于向市场出租的房源的租赁价格并不能由开发商自行定价，而要直接和租客收入挂钩，这对现下仍将去库存作为主要任务、企图快速回笼资金的开发商来说是不利的。而且，短期来看，楼市接下来3—6个月的成交量会出现反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至会有一些市场基本面良好的城市出现小幅涨价的现象。

　　另外，租房市场一直以来存在房源供应单一、供需结构不平衡这样的问题。在一些区域，由于中小户型出租房源太过紧俏，房东随意涨价现象普遍，承租人苦不堪言。尽管一些区域租金年年涨，但总体而言，市场整体租金水平与房屋价格之比也即“租售比”还是偏低了。“住宅租金回报少，对强调现金流的开发商而言，肯定缺少吸引力，他们宁愿等待市场好时把房子卖掉落袋为安。所以，要鼓励个人和开发商出租房屋，还需要进一步酝酿激励举措。”

　　不过，细想一下，仍有疑问待解。一个浮上心头的现实问题就是在政府搭建的平台上发布信息，是否需要付费?如果需要付费，这样的平台和市场已有的中介服务有何区别?再从深层次思考，承租与出租本是市场行为，政府要扮演的是“裁判员”的角色，发挥监管职能，如今是否有直接入场当“运动员”的嫌疑?过往无数例子证明，政府既当裁判员又当运动员，对于培育健康有序发展的市场绝对是弊大于利，这些教训当铭记在心。

　　据了解，规范发展住房租赁市场还将有一系列配套措施出台。人们期盼，政府在制定规则的同时，不干预租赁双方的具体经济行为，莫让权利之脚踩了自由经济之手。