二、救市与房产税力促相生

　　要避免救市与房产税相克，力促两者相生，要把握两个环节：一是“锥子不能两头快”，要避免档期冲突，把长远目标压缩在短期内完成是有违常理的，其结果必然是欲速不达。救市与房产税犹如一日三餐，不能将早餐与中餐或晚餐混搭，否则要么撑破肚皮，要么饥肠辘辘，必然相克;二是房产税的政策要适宜，税率、税基、纳税对象、起征点、征管办法等的确定要在充分调研的基础上，做到科学、合理、接地气，以不引起民怨为前提。要遵循以下原则，对房产税做顶层设计，切记造成“兵临城下”、“大军压境”之势。

　　1、房产税不能“兵临城下”

　　中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。此次会议强调要“高度重视应对经济下行压力”并从财政货币政策、投资、房地产等方面开出了诸多稳增长“药方”。为了刺激楼市，政府出台各种利好政策，鼓励住房消费者入市，救市已上升至一项政治任务。在这样的政策背景下，妄谈房产税政策确实不合时宜。笔者认为，目前不宜出台引起市场波动的利器政策，尤其是房产税暂时只能引而不发，延迟出台，给稳定住房消费一个窗口期、同时也给房产税预留一个筹备期、调研期、宣传期、立法期，再给纳税人一个心理适应期、政策普及期、房产处置期等。房地产税应着眼长远，宣传要有节奏有分寸，防止“崩盘派”干扰市场，引发“抛房潮”对冲救市政策。要注意近期与远期战略的衔接，由浅入深、分步推进，通过“柔性进入”的方式达到渐入佳境的效果，避免产生恐慌性抛售等市场过激反应。

　　2、房产税不能闭门立法

　　近几年各大媒体抛出各种版本关于房产税的宣传，混淆视听，蛊惑人心。政府有关部门未能对这些宣传“拨乱反正”，导致房产税政策在未出台前就制造神秘色彩，让消费者心生恐惧。笔者认为，开征房产税要做到民主化、透明化，最重要的是要开门立法。现在房产税一是闭门立法，二是不搞试点，笔者不同意这种做法。因为房产税是一个复杂的系统工程，中国老百姓的纳税意识非常薄弱，再加上房产税本身还存在一些瑕疵，坊间的认识不一甚至严重对立，如果闭门立法，将脱离实际，闭门造出来的“车”很难在实践中行得通，甚至由于政策错位很有可能出现避税、逃税、抗税等现象，尤其是如果形成人头税，将出现法不责众的现象。房产税如果闭门立法形成“潘多拉魔盒”不知道里面都装了什么，将会造成老百姓的抗拒心理。通过开门立法和宣传房产税，让购房人心知肚明，根据自己的收入和储蓄水平以及家底子，尤其是未来纳税的能力来决定自己住房消费的标准。

　　故此，在制定房产税的过程中不能仅征求专家学者的建议，要多听取房地产交易部门、税收征管部门的基层工作人员、广大市民乃至纳税对象的意见，深入市场第一线，获得更“接地气”的政策建议。待整个税制体系建立起来以后，再逐步扩大征税力度与征税范围。在刺激楼市的预期效果达到后，可进入房产税收政策出台之前的“预热期”，可对房产税进行试点征收，分别选择一、二、三线城市中的典型城市进行模拟运转，获取相关数据，增加可操作性。在税收政策实际出台实施之前，相关部门还应对税收政策进行宣传活动，接受市民面对面的政策咨询，答疑解惑，让购房者对即将实施的房产税有一个全面而客观的理解，从内心慢慢接受房产税。介于目前不是实施房产税的最佳时期，恰逢其时给房产税立法提供了一个开门立法的准备期。

　　3、房产税不能“变脸过快”

　　为了防止经济再次下行，政府不断出台新政刺激楼市，在这个时期入市的购房者，为中国经济做贡献，让中国经济发展不至于低迷，因此政府不能不讲情面，应当给予一个宽松期和从购房入市到为房纳税的替换期。一方面稳定投资预期，避免出现大规模“抛房”，避免开发商手中的库存压力加大。另一方面，给予宽松政策，延长房产税征收的期限，笔者认为3-5年为宜。一是去库存压力大，市场需要调整期、消化期;二是企业转型任务艰巨，付出成本和代价巨大;三是购房者对产品的认知需要时间;四是房产税立法从技术层面需要3-5年时间，包括调研、论证、试点等;五是消费者纳税意识的培养，从被动纳税到主动纳税需要一个过程;六是税收征管需要准备期，制定征管标准、软件开发等。因此，前后政策要有“防火墙”，政府与之前的投资者要相互配合，给一个宽松的期限和宽松的政策，避免“擦枪走火”，在充分稀释市场泡沫、盘活存量房产的基础上再进入开征房产税的档期。

　　4、房产税不能抬高门槛

　　目前一方面生态环境日益恶劣，另一方面旅游地产、老年地产、商业地产、教育地产等细分地产不断发展以及逆城市化现象开始显现的情况下，人们对于二居所甚至三居所的需求也越来越大。首先，在我国投资环境尚未改观，民众没有其他好的投资渠道的情况下，可以适度放开征收对象，对可以用于出租房的二套、三套房免征或低点征收，鼓励盘活存量房产，四套房适度加码，而四套房以上的投资乃至投机购房再予以加码，即便对于投机囤房保有大量空置房的业主，也要在房产税上给一个出路，通过减免房产税鼓励他们出租空置房。其次，要建立一个动态的征税机制，房产税要低点进入，开始要实行低门槛，重在给房地产市场植入房产税制度，以后分步骤提高税率。政府不能一步登天，指望短期之内就能让房产税替代之前的土地财政，不能一口吃一个胖子，要让纳税人逐步适应，逐步提高对房产税的承载能力。再次，对在不同城市分别同时拥有住房的切忌叠加征税，要以不同城市为单位，分别征收。当前由于信息不对称，购房者对房产税的认识也颇有偏差，每当涉及房产税，几乎所有普通民众都认为这一税种是一个普遍开征的“人头税”，个个恐慌不已，担心房产税是否会成为自己的一大负担。因而，房产税征收的消息每每抛出都会引起轩然大波。因此，开征房产税必须避开难点，先易后难，步步深入。要在纳税人中宣传讲解房产税，逐步树立税收意识，要让市场适应房产税有一个平稳过渡阶段，以利于稳定民心，稳定社会，避免市场出现大的波动。

　　众所周知，鱼翅和熊掌不可同时兼得，一个时期有所得必有所失，我们应该学会抓主要矛盾，择善而从之。稳定住房消费的顶层设计应当集中主力解决当前的主要矛盾。房产税是建立房地产市场长效机制的有效手段，但又是一个尚未成熟的“果实”，距离最佳“采摘期”尚需时日。眼下应当准确地把握主要矛盾与次要矛盾的关系，立足当前，着眼长远，分段实施，由浅入深。说开征房产税风险巨大，并不是不要改革，而是要权衡利弊。从而最大化地缩减改革成本，规避风险，同时又可获得最大限度的成效。保证房地产市场稳定健康、可持续的发展。