股市雪中送炭楼市锦上添花：自2015年6月28日起下调存贷款利率0.25个百分点并同时定向降准。此次央行较为少见地同时出台降准降息政策，且时点超出市场预期，对于当前已经初现春意的房地产市场而言，正向反馈的意义是明确的：1、此前市场传言关于经济企稳、楼市回暖所带来的宽松政策变化最终证伪，房地产市场流动性格局未变，未来整体降准势在必行;2、在深圳、北京等主流城市成交出现明显回升的背景下，此次降息降准也再次印证了管理层对于楼市市场化管理的态度，过去关于楼市回暖=政策调控的逻辑已经被击碎;3、进一步扶持需求端，此次降息后的贷款利率相当于此轮降息周期前的82折，房屋本息相当于打9折，购房人实在受惠。

　　330政策加速落地，改善性需求持续：相对于四月份的缓慢进展，二季度以来的持续流动性宽松格局也加速了各地330政策落地进程，根据我们跟踪，除了广深区域，其他主流城市皆已经开始落实二套房新政，武汉、济南、青岛等城市绝大部分银行已经开始执行四成首付新政，上海新政执行率也达到50%以上。当前银行间流动性整体宽裕，降息降准所带来的利率以及额度变化将进一步支持购房需求，二套房特别是改善性需求的弹性仍将持续。

　　成交投资剪刀差扩大，关注三季度窗口：二季度开始主流城市迎来量价齐升，印证我们从年初以来的乐观呼声，我们跟踪的重点城市6月份至今同比增长37%，同比增速创下近2年新高，其中一线、二线、三线城市同比增长78%、74%和55%，各线城市成交暖意正全面蔓延。但是销售终端的回暖仍未传导至投资端，二季度重点城市土地成交规模已经回落到09年初的低谷，考虑到房企去化以及回款的改善，我们认为三季度将成为房企补库存加码的关键窗口，拿地意愿的回升也将有助于投资增速走向企稳。

　　龙头+转型齐飞，维持买入评级：我们一直强调，流动性不见顶，地产板块就有继续演绎的舞台，当前降准预期仍在，地产股相对估值优势明显，维持行业“买入”评级。标的方面，强调“选择两极拒绝中庸”的配置思路，推荐保利、招商、万科、华侨城，中小房企方面，中小房企推荐阳光城、中天城投、蓝光发展、鲁商置业和华发股份，以及去年6月份构建的绝对收益组合，我们强调此轮行业龙头和转股不会是零和博弈，而是共同成长的两个方向，最后我们建议关注北京+深圳区域机会，以及地产+金融的投资机会。

　　第一，股市雪中送炭楼市锦上添花

　　自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整，并同时定向降准。

　　此次央行较为少见地同时出台降准降息政策，且时点超出市场预期，我们且不去讨论管理层政策出台的动机，但对于当前已经初现春意的房地产市场而言，正向反馈的意义是明确的：1、此前市场传言关于经济企稳、楼市回暖所带来的宽松政策变化最终证伪，房地产市场流动性格局未变，未来整体降准势在必行;2、在深圳、北京等主流城市成交出现明显回升的背景下，此次降息降准也再次印证了管理层对于楼市市场化管理的态度，过去关于楼市回暖=政策调控的逻辑已经被击碎;3、进一步扶持需求端，此次降息后的贷款利率相当于此轮降息周期前的82折，据我们测算，如一套房屋按100万贷款，30年贷款期限计算，降息后利息总额较降息周期前减少21%，每月月供减少12%，房屋本息相当于打9折，购房人实在受惠。

　　第二，330政策加速落地，改善性需求持续

　　相对于四月份的缓慢进展，二季度以来的持续流动性宽松格局也加速了各地330政策落地进程，根据我们跟踪，除了广深区域，其他主流城市皆已经开始落实二套房新政，武汉、济南、青岛等城市绝大部分银行已经开始执行四成首付新政，上海新政执行率也达到50%以上。当前银行间流动性整体宽裕，降息降准所带来的利率以及额度变化将进一步支持购房需求，二套房特别是改善性需求的弹性仍将持续。

　　第三，成交投资剪刀差扩大，关注三季度窗口

　　二季度开始主流城市迎来量价齐升，印证我们从年初以来的乐观呼声，我们跟踪的重点城市6月份至今同比增长37%，同比增速创下近2年新高，其中一线、二线、三线城市同比增长78%、74%和55%，各线城市成交暖意正全面蔓延。但是销售终端的回暖仍未传导至投资端，5月份的单月投资同比下探至2.4%也继续证明我们此前投资下行难以逆转的论断，二季度重点城市土地成交规模已经回落到09年初的低谷，考虑到房企去化以及回款的改善，我们认为三季度将成为房企补库存加码的关键窗口，拿地意愿的回升也将有助于投资增速走向企稳。

　　我们一直强调，流动性不见顶，地产板块就有继续演绎的舞台，当前降准预期仍在，地产股相对估值优势明显，维持行业“买入”评级。标的方面，强调“选择两极拒绝中庸”的配置思路，推荐保利、招商、万科、华侨城，中小房企方面，中小房企推荐阳光城、中天城投、蓝光发展、鲁商置业和华发股份，以及去年6月份构建的绝对收益组合，我们强调此轮行业龙头和转股不会是零和博弈，而是共同成长的两个方向，最后我们建议关注北京+深圳区域机会，以及地产+金融的投资机会。