2015年7月20日，北京–世界领先的商业地产服务与投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2015年第二季度中国房地产市场回顾》，报告指出，2015年第二季度，全国优质写字楼新增供应近167万平方米，其中上海、重庆、广州的新增供应均超过30万平方米，达到历史同期高位。零售物业方面，电商的蓬勃发展对传统商业形态持续造成冲击。有鉴于此，零售物业的租金增长进一步放缓，本季度全国租金环比仅微升0.1%，为2009年二季度以来最低增幅。本季度，天津、成都等地均录得新工业地产项目入市，其中天津以35.6万平方米的新增供应创该市历史新高。住宅市场方面，世邦魏理仕预计在政策红利持续释放下，全国楼市在下半年将持续回暖。

　　优质写字楼市场——一二线城市走势继续分化

　　2015年第二季度，全国优质写字楼新增供应录得近167万平方米，较上季峰值回落22.8%。其中上海、重庆、广州的新增供应均超过30万平方米，达到历史同期高位。区域市场方面，华西两市供应总量高达56万平方米，居各区域之首;成都总存量突破600万平方米，已与广深两市相当。相反，华东及华北地区二线城市整体供应较少，大部分城市未录得新项目入市。

　　需求方面，二季度全国写字楼需求按季有所回升，净吸纳量达到148.2万平方米，环比增长43.4%。伴随上海、广州、重庆等城市的大面积供应入市，企业预租与购买自用的新增需求在本季得以释放，上述各城市单季净吸纳量均达到历史高位，其中上海净吸纳量超过35万平方米，居各城市之首，空置率下跌至5.7%。广州、重庆则得益于金融机构的大面积租赁和购买自用需求，净吸纳量分别实现约20万和17万。深圳持续受商事主体登记条件放宽及前海自贸区利好，新成立企业作为主力需求方推动全市净吸纳量接近20万平方米。相反，部分二线城市新增需求走弱的迹象逐步显现。成都上半年新增需求疲软且P2P等小微企业退租潮持续发酵，净吸纳量创近5年新低。华北与华东主要二线城市的需求亦未见明显增长，苏州、青岛等城市虽仍有较多待租面积，但净吸纳量均不足2万平方米。行业方面，除金融业外，科技、贸易、医药企业整体表现有所提升，其中科技型企业在不少城市均录得相应的成交案例，其中以北京中关村为代表的科技商务区的需求尤为活跃。上海本季在核心商圈内录得包括银行、专业服务、零售贸易等行业的新成立及扩租案例，其中不乏外资企业。但就全国范围来看，外企对于扩张仍然谨慎，尤其在二线城市。整体而言，一、二线城市新增需求强弱走势分化明显，但全国整体仍相对平稳，因此至季末平均空置率环比下跌0.2个百分点，报17.0%。其中，成都、重庆、长沙、无锡、沈阳五市的空置率受集中供应影响，纷纷逼近40%。

　　新增需求的分化走势也直接反应到租金的表现上。本季全国写字楼平均租金环比增长0.6%，其中一线城市租金环比平均上涨1.1%。深沪两市需求活跃，租金上涨明显。深圳平均租金上升2.0%，居全国之首;而上海受浦东地区活跃需求推动，全市平均租金上涨1.6%。二线城市平均租金则环比保持平稳，华东地区南京、宁波、杭州三市租金领涨全国。其中南京受新街口等传统CBD租金上涨带动，整体租金涨幅达到1.2%，居二线城市之首。宁波受三江口板块日渐成熟的商务氛围带动，租金增长0.9%。而杭州受武林、黄龙等板块带动，整体租金上涨0.6%。租金跌幅则主要集中在成都、苏州、无锡三市，跌幅均接近1.0%。苏州、无锡分别受工业园区和太湖广场板块影响，整体租金连续下跌。成都写字楼供过于求持续考验市场，租金已连续下跌超过2年。而华北与华中地区的主要城市本季走势平稳，租金企稳，涨跌幅均未超过0.3%。

　　展望未来，下半年上海、广州、深圳、成都、重庆等城市的新增供应依然充沛。一线城市的市场需求将更加稳健，市场情绪料将更趋乐观。而随着更多二线写字楼市场新增供应持续释放，新增需求预计将难以跟上供应的节奏，尤其在整体经济放缓背景下，外企的谨慎扩张以及中小企业的退租潮对二线城市写字楼租赁市场的挑战也将加剧。

　　优质零售物业市场——租金增长进一步放缓

　　受华北及华中部分二线城市新增项目入市的带动，本季度全国净吸纳量有明显提升，零售商整体需求保持平稳。本季度，电商进一步渗透至实体零售。随着跨境电商在试点城市开展业务，各城市核心商圈购物中心出现越来越多保税超市、保税商品展示平台的身影。如保税商品展示平台继续在重庆主城各大商圈扩张，广州多家百货辟出专区进行跨境商品展示。此外，在网络超市的冲击下，实体超市纷纷开辟O2O渠道以提振业绩。本季度沃尔玛率先推出APP“速购”网上购物平台，华润万家推出“e万家”跨境购物频道，实现线上下单，线下送货。在电商冲击普遍成为现实的情况下，实体传统零售正在寻求与电商共生共赢。

　　电商带来的不仅是单纯的购物支付模式的“跨界”，还有经营上的“跨界”。如VivienneWestwood在上海K11开设旗下全球首家咖啡厅，Gucci餐厅亦将于上海开业;继南京、杭州之后，本季度TeenieWeenie亦在成都开设咖啡体验馆。除了“服装+咖啡”模式以外，亦有更多科技产品及互联网产品向实体店延伸。本季度大疆无人机在深圳连开两店，手机社交应用Line亦在上海开设了主题咖啡店。在消费渠道渐趋多元、消费诉求不断演变之际，越来越多的零售品牌从单一业务转向关注体验型生活消费，通过改善购物体验及产品丰富度增加顾客粘度。

　　经过一个季度的沉寂后，本季度快时尚品牌活跃度明显回升。H&M、Uniqlo等品牌持续扩大市场布点，其中H&M新开设九家店铺，Uniqlo新开八家，新店主要集中在青岛、苏州及武汉等二线城市。与此同时，包括Forever21，NewLook及OldNavy等快时尚品牌也在全国积极扩张。本季度，NewLook在南京连开两店;Forever21上海两新店开业，此外位于淮海路的店铺亦将于8月份开业。相比之下，来自奢侈品牌的需求仍未见起色。随着Chanel调整全球价格策略，包括Gucci在内的一线品牌加大了折扣力度。

　　自6月1日起，中国部分护肤品、服装等日用消费品关税下调超过50%。包括欧莱雅、雅诗兰黛在内的护肤化妆品牌亦宣布相应下调旗下部分产品的价格。我们相信，随着中国零售市场的进一步成熟以及更多消费政策的利好推出，消费需求将得到进一步释放，从而支持零售商的在华扩张。展望未来，国内消费市场的大蛋糕必将吸引更多国际品牌进入中国市场。此外，商场业态亦将趋多样化，更多诸如烘焙体验坊、科技体验店、境外商品超市等新型租户将渐成一大亮点。因此，尽管未来仍有大量供应压力，租户及业主将在博弈中逐渐取得平衡。

　　工业物业市场——沿海及沿江布局进一步深化

　　2015年第2季度，天津、成都等地均录得新项目入市，其中天津以35.6万平方米的新增供应创该市历史新高。需求方面，随着国内经济逐步向内需驱动转型，零售、电商、第三方物流、汽车及零配件等以满足国内消费为主的行业对优质物流设施的需求一直在稳步释放。季内，上述行业均录得多宗成交案例：嘉民与迪卡侬、顺丰分别签署了157,000平方米和22,000平方米的新定制项目租赁合约，H&M在易商滨海物流园设立北大区分拨中心，聚美优品租下安博天津京滨物流园20,000平方米的仓库。租金方面，全国优质仓储物流市场整体租金环比上升0.9%。其中，由于主要物流地产开发商对旗下物业进行年度租金上调，使得上海优质仓储租金以录得4%的季度涨幅;而由于部分仓储被业主改为商用，致使深圳优质仓储市场供不应求的局面进一步加剧，带动深圳市场平均租金按季上涨2.7%。

　　工业市场依旧是资本追逐的热点领域。季内，GAWCapitalPartners和维龙成立合资公司，GlobalInvestmentPartners和IvanhoeCambridge亦宣布对LOGOSChina进行投资。此外，继去年4月份首次注资后，RRJ再次向宇培投资2.5亿美元。同时，万科也于近日首次宣布成立物流公司。在外资的推动下，部分国内企业积极扩展战略布局，为将来的上市之路增添筹码，我们认为这将进一步促进物流仓储市场的发展。

　　正如CBRE在2014年发布的物流地产白皮书中所预测，除沿海城市外，国内外开发商正在逐步加强武汉及重庆等长江沿线枢纽节点的战略布局。而根据5月份颁布的《全国流通节点城市布局规划(2015-2020年)》，东线沿海和长江沿线这两条流通大道被纳入“三纵五横”共八条全国骨干流通大通道之内。利好政策将进一步促进这些节点城市的物流仓储市场的发展。同时，对于物流枢纽地位的渴望使得地方政府对仓储物流行业的看法正在发生转变，在资质和渠道等方面有优势的开发商逐渐受到政府青睐。有鉴于此，虽然上述两个区域的部分二线城市暂时面临供应过剩的压力，但政府的扶持加之稳定的需求有助于进市场进一步消化现有物业面积。

　　住宅市场——政策红利持续释放助推量价双回暖

　　二季度，货币宽松政策继续提速，央行年内累计三次降息将准，当前贷款利率已处历史低位，此举为住宅市场回暖再增动力;另外，本季度从国家到各地方层面均密集出台公积金新政，放宽了公积金的提取及贷款门槛，助力稳定各地区住房消费。在一系列政策支持下，二季度全国商品住宅成交量持续回暖，特别是主要一、二线城市，世邦魏理仕追踪的全国16个主要城市住宅总销售套数在本季度环比大涨56%，且同比也录得41%的涨幅。几轮政策松绑后，全国楼市去库存的效果初步显现，5月末全国商品住宅待售面积比前一月减少了121万平方米，库存呈现三年来首次回落。主要一、二线城市的库存消化周期更是显著缩短。在价格方面，全国70个大中城市房价指数在二季度结束了持续一年的下行趋势，5月份，该指数环比上涨0.5%;其中一线城市环比上涨3.0%，创该指数发布以来最高单月涨幅。

　　当前利好政策叠加，为购房人带来实实在在的优惠，这不仅促使市场气氛持续好转，也有助于缓解开发商日趋紧张的资金链，总体而言，将对楼市产生积极的影响，开发商的去库存力度及市场中的购房欲望都在持续攀升，楼市量价回暖局面有望在下半年得到延续。