生二孩换四房?不是想换就能换!不要高估“全面二孩”政策对楼市的刺激作用

　　10月29日闭幕的十八届五中全会决定，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。虽然很多人还纠结在生与不生之间，但进入普遍“二孩”时代的步伐势不可挡，楼市已经迫不及待地摇旗呐喊：“大户型好卖了，四房要成主流了。”

　　易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“全面二孩”政策对于楼市而言属于重大利好，“楼市需求与人口有关，全面放开二孩将明显促进人口增长”。不过，鉴于2013年单独二孩政策出生率明显低于预期，恐怕“全面二孩”政策的具体效果还有待观察。虽然会出现一小波新的人口红利，并在一定程度上影响民众的心理预期，对于楼市复苏具有积极推动作用，但严峻的事实摆在眼前——无论是“刚需”还是改善型需求，买房总是需要钱的，还是先看看广州目前能满足四口之家需求的房子要多少钱吧。

　　三房变四房，最好“加量不加价”

　　“‘全面二孩’消息发布后，朋友圈不少人都叫我赶紧追多一个。但养孩子花费的不仅是精力和时间，更关键的是经济上是否有能力。广州的房价不是一般的贵。若两个娃娃同性别还好，可以住上下铺，但万一给现在的女儿添了个弟弟，那我就必须把现在的三房再换大一些，这对我们这些买第一套房都已经需要父母‘帮补’的小白领来说真的是天大的难题。”刚当了妈妈两个月的许小姐告诉记者。

　　“二孩时代”四房变“刚需”

　　合富辉煌(中国)首席分析师黎文江认为，家庭普遍二孩后，楼市最大的变化就是四房才是“刚需品”。房价点评网高级分析师肖文晓也表示，以往三口之家两房是“刚需”，以后三房变成“刚需”，四房将成为“刚改”。

　　“二孩时代”的到来，虽然意味着对多房户型需求的增加，却并不意味着换房的成本会持续增加。肖文晓指出，一般情况下，一个家庭的购买力不会因为孩子的增加而突然增加，买不买得起房由经济实力决定。

　　紧凑户型有“钱途”

　　“现在市场上大户型产品并不少，前年‘单独二孩’政策出来后，不少新盘就已经针对二孩家庭来设计户型。但并不是所有的大户型都走俏。”一位高端改善楼盘的营销经理告诉记者。番禺一房企营销人士就认为，针对市场变化，房企应该扎扎实实地在新品开发上下功夫，“加量不加价”，即原来120平方米设计为三房，现在争取设计成四房，这才是实实在在的“你买得满意，我卖得顺畅”。

　　肖文晓也认为，在面积一定、控制总价的情况下，紧凑户型会得到充分发展，也会对户型设计产生深远影响，比如小孩房的面积，如果是三房要考虑能否放得下高低床，只能放下小床的户型可能就不受欢迎了，而不少“N+1”户型也可能因为房间面积过小而变得不实用。

　　优质学位房更紧俏

　　有业内人士指出，“全面二孩”政策对包括学位房市场在内的二手房市场冲击可能会更直接，因为部分家长持有学位房的时间将会增加，热门区域学位房的流通速度将会变慢，令房源更为紧俏。东风东小学、培正小学、朝天路小学等名校的学位房预计未来价格将进一步上涨。

　　算一算换房账

　　越秀四房学位房600万元起跳

　　记者翻查数据发现，目前，广州住宅的整体均价为1.4万元/m2(网易最近一个月的统计数据)。以一套100平方米的三房计算，也要140万元。假如从三房“升级”到四房，基本上需要增加30平方米左右的面积，也就是说，按广州的整体均价计算，买一套四房单位总价要增加预算在40万元以上。这对年轻的小两口家庭来讲，显然不是一笔小数目。

　　据房价点评网统计的各盘100~200平方米单位9月的均价和套均价数据显示，越秀、荔湾套均价在200万~812万元，天河、海珠235万元起步价，豪宅接近800万元，白云、番禺、黄埔起步价100万元，增城、花都也为110万元左右，南沙为140万元，最便宜的当属从化，100~200平方米的户型每套均价91万元。而广州2015年平均工资大约为6830元，买最便宜的从化，两人不吃不喝也要攒5.5年。

　　从数据来看，对于二孩家庭最喜欢的大户型学位房，基本上没有500万元拿不下来。中心区100~200平方米单位入市平均门槛在300万元以上。以首付三成计算，至少需贷款200万元，还款20年月供至少13000元。如果是选择天河、越秀的四房大户型单位，至少需要600万元以上，以首付三成还贷20年计算，月供超过25000元，对于普通家庭而言压力相当之大。所以，对于“换房族”来说，卖一买一可能是减轻负担的好办法。