过去很多年,李嘉诚囤地捂盘式的开发方式,才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年,受制于政策收紧,以及业内流行高周转,开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。

　　80家房地产企业近日公布了三季报。数据显示,前三季度80家房企总营业收入为4244亿元,合计净利润为343亿元,净利润率为8%。从季度看,80家企业中有52家利润率低于10%,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

　　于是,人们不禁要问,房价如此高,开发商利润率却一路下滑,那么高房价之下的高利润都让谁拿走了?

　　首先,大头被收入地方财政的“口袋”。一是土地出让金,二是税收。如果说房子是面包,那么土地就是面粉,所以面粉贵,则面包也会提价。而部分热点城市的地王,由于开发商争抢激烈,出现“面粉贵过面包”也不稀奇。

　　越是房价高的城市,地价在房价构成中所占比重越高。中国土地勘测规划院的数据也表明,相比十年前,住宅地价上涨幅度最大,高达340%。举个例子,今年来,北京多块区域地块的楼面价高达5万元左右,如果一两年以后卖房时以8万左右的价格出售,则地价占比超六成。

　　此外,房地产税收更是地方政府税收的另外一大块。与房地产业相关的税种主要有七个,占地方财政收入比重约三成,其中契税、土地增值税、房产税、土地增值税、耕地占用税,2014年占比为18%,而2001年仅为7%。

　　还有很大一部分,是被金融机构赚走了。2010年至2013年,由于持续不断的房地产调控高压,在融资方面,金融机构设定很多门槛,比如要求商业银行实行“黑白名单”,不仅广大中小开发商拿不到贷款,就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是,开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。

　　另外,在房价上涨偏快、房价较高的城市,如果以5-10年这样较长时间跨度来看,开发商的赚钱能力,其实不如炒房者、长线投资者,以及业主。由于这些城地价上涨快于房价,所以只有较长时间持有土地与房产,才能获得较大收益。

　　所以,过去很多年,李嘉诚囤地捂盘式的开发方式,才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年,受制于政策收紧,以及业内流行高周转,开发商急吼吼的加速开发,一块地还没捂热,就已变成房子卖出去了。倒是那些买后持有多年的购房者,所获利益(或房子升值)更丰厚。从这点来看,开发商更像长工,而非地主。

　　总而言之,长期来看,房价特别是一线城市和部分二线城市的房价,还将继续上涨得让人看不懂。但是,开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。在此背景下,地方政府应反思如何减少“土地财政”依赖症。而金融机构在高企的不良贷款率压力之下,也不可能长期高息压榨开发商(部分已经因为不堪重负而面临倒闭)。至于少数热点城市的自住性与投资性购房者,依然可以继续分享楼市红利。

　　□杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)