消费者庄先生和黄先生在上海链家的购房遭遇把链家金融业务推到风口浪尖。加之刚刚引起轩然大波的鑫琦投资兑付危机都让我们不得不重视地产金融领域的风险。

　　本期房产周刊选取部分地产类互联网金融产品进行风控测评以便了解这些金融产品的抗风险能力。此次测评主要从三个维度进行。第一P2P渠道获得的各类资金将会被企业运用到哪里?第二一旦出现贷款违约放贷企业能否将抵押品迅速变现?第三这些理财产品所标榜的收益率实现的可能性有多大?

　　猴年之初鑫琦投资遭遇兑付危机这在整个地产金融领域引发轩然大波。由于风控措施不到位资金管理不严格地产金融领域目前存在不少高风险金融理财产品稍有风吹草动或将出现兑付危机。

　　2月23日上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。两起案例中消费者庄先生和黄先生在链家购房的遭遇不仅让链家处于风口浪尖更将链家在金融领域的产业链推到了前台。《每日经济新闻》记者查阅链家官网发现链家金融大致分为三类:一类是链家理财一类是链家的金融产品还有一类是链家资金监管业务。

　　兄弟公司相互担保?

　　记者从链家官网了解到其理财业务就是P2P业务通过融资方式来实行资金交易资金来源主要有三部分:一个是链家自有资金这主要来源于链家员工此外就是在链家的P2P平台上的各种标的融资。

　　一位长期从事P2P法律研究的人士告诉《每日经济新闻》记者该资金流向并不公开资金流向哪里其实并不清楚只知道是P2P产品但没有产品的具体用途以及借款人的信息所以资金款项是否确实用于他们的金融产品无法得知。

　　根据链家官网的介绍这些资金均用在了链家的各项房屋交易上。具体情况则体现在链家的金融产品上大致可分为三类:一是赎楼业主卖房遇到银行按揭贷款未还清的情况链家出资将银行贷款还清赎楼;二是尾款垫资买房客户已经向银行申请贷款但因审批流程等问题不能及时拿到贷款而与业主签约到期需付款链家向其垫资;三是过桥贷款业主买房同时需卖房集资但买卖时间可能并不合拍业主可以把房子向链家抵押贷款。

　　一位熟悉理财业务的中介人士告诉记者赎楼主要是解决业主还款问题尾款垫资是过完户以后买家拿到产权证作抵押登记才能放款给业主。

　　链家的资金监管业务在外界看来也有些奇怪。一位法律界人士向记者表示首先链家有类似于支付宝的第三方支付平台理房通。资料显示北京理房通支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。

　　业内人士介绍称链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户直到房屋过户结束后才将资金解冻转给卖房客户避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户或因买方客户购房资金不够致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。

　　一般而言银行监管模式是买房人把钱给银行银行在一切购房手续完成后将钱打给出售方。业内人士表示资金监管三方足矣一般是交易双方和第三方平台。而一位接近链家理财的业内人士告诉记者链家的资金监管模式是四方合同:理房通(平台)、中融信(担保公司)和交易双方。具体流程是购房人先对理房通账户进行充值然后自行将钱转到中融信在理房通的账户里理论上说这笔钱是冻结状态但现在这笔资金转到了中融信的账户之后就完成了第三方支付业务。需要指出的是交易双方放在理房通的资金链家不支付任何利息。

　　上述业内人士告诉记者在实际操作过程中当购房者的钱进了理房通之后转而又进入了中融信的账户这个钱就是中融信的了理论上中融信就可以花这笔钱。

　　链家理财真正盈利的地方正是在此据其官网显示链家60天“定期宝”的收益率是6.4%左右以首付贷为例其年化利率高达24%转化到月之后链家每笔贷款的息差大概在1.5个百分点左右而根据有关机构测算消费者在整个买房交易流程中资金在中融信的平均停留时间达55天。

　　根据《非金融机构支付服务管理办法》规定作为第三方支付机构是不能动用监管方账户资金的这里指的是在支付过程中不能动用但当用户把钱转到中融信之后中融信的资金池里的钱可以流向任何地方因为在央行监管来看从用户将钱打到理房通之后两笔交易已经完成。

　　链家理财的网站上几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。根据工商登记资料显示中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条规定网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。

　　风控就是保证公司回款?

　　2月23日上海市消保委对消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。其中有两个案例涉及上海链家。2016年1月9日庄先生通过链家与出售方签订《房地产买卖居间协议》。当他支付80万元定金后却被链家告知房屋交易有障碍因该房屋不仅“背”着公积金贷款还被出售方抵押给链家一名工作人员出售方由此借得167万元贷款用来购买其他房屋。黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万元房屋过程中到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易得先帮房东还抵押。链家表示可以借钱给黄先生把这个房产继续交易下去。

　　这两个案例中虽然未有明确证据表明链家垫资的资金来源但至少链家的这笔垫资款还是存在一定风险。

　　无论是金融产品的抵押登记还是借款房屋交易双方向某一个个人办抵押登记一旦经纪人有不诚信的情况或者已经离职可能不去解除抵押。虽然最后可以通过法院来解决问题但会浪费大量的时间和交易成本。

　　一位熟悉链家业务的人士表示链家在每笔房源交易时都会向客户推荐资金监管这一项业务即交易双方将钱打到链家理房通账户“名义上是保证买卖双方交易资金安全实际上是为其业务放贷提供充裕资金。”

　　另一位熟悉链家流程的人士告诉记者这个产品是契合客户需求的客户置换需要快速回笼资金但是产品从设计上来说都是以个人名义作抵押这里的抵押人都是链家的管理层是交易的区域经理。

　　业内人士指出链家理财的风控更多是保证公司回款。他认为正常的风控体系需要由金融机构审核流水、债权、诉讼以及企业信用报告要对上下家的征信情况做一些背景调查如果产权上出现抵押、民间抵押、二次抵押等情况对后期的贷款都是有风险的。

　　此外业内人士表示客户在第一次交首付款的时候作为居间方必须起到督促作用让钱专款专用。此次上海链家发生的两起案例链家并没有对上家(售卖方)尽到应尽的义务。

　　有法律人士告诉记者金融机构必须要有审批体系和风控体系在上述两起案例中黄先生那起案例的卖家属于高额负债而链家方面却没有被事先调查清楚这说明链家的风控环节有些问题风控体系出现了较大疏漏。因为通过企业信用报告、人行征信以及背景调

　　查可以查出该售房者的实际财务状况。

　　一位熟悉风控的人士告诉记者当卖家把房子给链家作抵押后如果卖家在交易过程中无法偿还贷款此时链家让员工提起房屋查封而一旦房子进入查封程序买家就会恐慌而已经交了定金的买家由于不想失去这套房子就会想尽办法将房子解除查封这样买家就彻底被牵着鼻子走了。