▶地王君临，楼市疯长，资本狂欢。楼市调控跟涨价风一样，也波及郑州。

　　▶9月14日深夜出台的“郑九条”会怎样影响郑州楼市?

　　怎么整肃售房环节乱象

　　市场普遍预期，这些政策措施明显是在抑制“地王”，从某种意义上说是个“土地政策”，与个人购买者关系不是很大。

　　有关数据显示：8月31个省会城市(含4个直辖市)的住宅房价排行情况，郑州平均房价10852(元/平方米)，居第11位，跻身全国省会城市房价“万元俱乐部”。郑州房价环比上月百分比居全国省会城市第一位。

　　值得一提的是，“郑九条”还要求，新房必须取得预售证，对外销售必须在10日内公布全部房源，明码标价。不得以各种借口分批、分次销售,不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。相关触碰红线的房企除了被从重处罚之外，还被记入诚信档案。房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务,不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。如有违反者，处罚同房企，严重者还将被赶出市场。

　　不过，业内分析，严禁首付分期，那是打击投机，错杀刚需的杀招。刚需客户本来就没钱，首付分期还有机会上车，现在可能彻底失去进入中产的可能性。对于严格控制无证销售,这招貌似合理，但在目前情况下，反而加剧供求关系矛盾，可销售房源更少，因为捂盘能多赚钱。

　　严控地王能控住吗

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌此前曾表示，如果让调控搞得更好，应该用供给侧改革。增加或减少土地供应量，使供求关系平衡。

　　今年5月份，土地市场早已过热的苏州市突然推出了土地竞拍熔断机制，对报价超过最高报价的，中止土地出让，竞价结果无效的严厉措施，但这遭到社会诟病，被指“治标不治本”。

　　“郑九条”显示，郑州将扩大土地供给作为头条予以明确，其规定说“扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场”。

　　9月14日出台的“郑九条”明确规定，郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

　　这应是郑九条调控地价的亮点之处，意在严控地王，抑制高房价预期。

　　郑九条第五条规定，要严格审查房企拿地资金来源，加大银行对个人房贷政策落实的督查力度。“对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为”。

　　不过，业内预计未出让土地会大规模做一次基准地价调整，毕竟政府自己要求溢价不超50%，但也不能损失土地收益，唯一办法就是提高起拍价。这条政策对整体成本有优势的企业有利;城改项目有利于本土企业，公开市场竞拍土地则有利于资金成本低、建造成本低、周转速度快的上市企业。竞价后，销售价格有一定限制，即使这样，价格还是可以有突破方法，比如精装交房(签第三方合同)、高价车位等。今综

　　憋地王约等于憋房价吗

　　□东方今报特约评论员 奚春山

　　郑九条没有资深业内人士预测的限贷，也无限购，核心在于控地王。

　　逐条来看，第一条、第二条是从供给侧(土地供应端)来进行控制。第一条是皆大欢喜的普惠政策，应该点赞，加快供应节奏，多供地，既能化解恐慌性情绪，又能对冲飙涨房价，还能满足开发商的拿地愿望!

　　重中之重是第二条，参考了南京版调控的土地熔断机制。

　　业内资深人士，豫发集团副总经理郝明，以经开区新拍的地王为例解读说，如果溢价超过50%改为竞房价，经开区新地王的土地价格最多只能到10.8亿，比实际成交价28.24亿少了17.44亿。

　　这17.44亿价差如全部表现在14.31万平方米住宅上，单方造价可以降低12187元;如果竞房价环节每平方米还能降低200-300元，则房价可以直接降低12500元/平方米左右。效果相当惊人!

　　按照郝明先生的解读，原定月底开拍的北龙湖两块准地王，网拍“因故中止”就可以理解了，因为本月18日，就要实行郑九条，网拍不“因故中止”北龙湖准地王少拍的“银子”，将以亿元计!

　　业内传闻，郑州版调控原定在北龙湖两块准地王拍完后出台，因为这样能够实现土拍利益最大化!

　　但形势逼人，地王频出之后，政策就会收紧，频出地王的城市就被有关部门约谈。

　　有媒体报道称，国土资源部等部委已向热点城市部署研究防止地王频现，防范地价异常的应对措施，南京正是为了防范地王，出台了土地熔断机制。

　　第三条实际是抬高开发商拿地门槛，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。这一条，让实力不强的开发商动用金融杠杆的操作手段，基本化为泡影。

　　第四条、第五条针对金融机构，也是落实中央去杠杆的规定动作。第六条、第七条政策本来就有，属于重申与加强。

　　第八条属于8月初七部委针对金融违法产品政策的落实，是中央部委的规定动作，但严格执行，增加了刚需一族的购房门槛。房价已经这么高了，首付还不能分期，这是逼刚需族租房吗?

　　第九条，借鉴了上海的经验，主要是约束媒体和各类自媒体，在恐慌性情绪弥漫的郑州楼市，不要火上浇油，信口开河。

　　郑州版调控政策，为何既没有限贷也没有限购?其实看似意外，也在情理之中。

　　我在以前已经详细分析过这个问题，限贷需要协调银行，限购从法理上来说，要走立法程序。而限地价、竞房价、竞拍保证金缴纳新规、公积金新规，都可由政府单方面做出。

　　整体来看，和其他已经实现调控的二线城市相比，郑州版调控政策堪称最温和，对需求侧几乎没有影响，但也埋下了伏笔。例如，政府土地供应量会加大到多少?下一步会不会随着形势发展，协调银行限贷?

　　郑州“房九条”不单是为了抑制房价

　　□东方今报评论员 路治欧

　　这次出台的郑州“房九条”，不少业内人士的评价并不高，其中，有这样的说法，“限地价，竞房价”明显是在限制“地王”，其他内容多少有点“不疼不痒”，从某种意义上说是个“土地政策”，与个人购买者关系不是很大。但是，我不这样认为。

　　郑州“房九条”明确提出“扩大居住用地供应规模”，“加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场”。这给了购房人一个不必慌张购房的预期，给了社会一个政府不希望地王频出的判断，有助于公众回归理性。

　　另外，“房九条”规定，对首付款来源、借款人信用资质等情况加强实质性审核;房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务……这是对需求端的控制，对房价会起到一起抑制作用。

　　实际上，政府最害怕的是楼市不平稳带来的金融风险。房价大幅下跌可能导致大量贷款人断供、房价太高导致购买者无力还贷等，都有发生类似次贷危机的风险。

　　统计表明，2015年，郑州房地产企业的开发资金购成中，银行贷款不足10%，比2014年有大幅下降，比全国平均水平低了五六个百分点，而自筹资金则比2014年快速上升近50%，比全国平均水平高了将近10个百分点，而自筹资金中一大部分是民间融资。这其中隐含着影响社会稳定的金融风险。

　　在本次房价快速上涨之际，一些房地产企业为了尽快成交，帮助购房人拿虚假的工资收入证明。这种情况也加大了一些购房人断供的风险性。

　　从这个角度讲，郑州“房九条”规定，“加强对房地产开发企业购地资金来源的审查”，加强对首付款来源、购房贷款人的信用资质等审核，强调不得提供首付贷等违法违规金融产品和服务，都有的放矢，都有利于维护楼市的平稳发展。

　　当然，对“竞房价”的抑制房价本领，的确不能高估。有文章举例，2014年曾在农业路鑫苑世家旁边竞拍过一块限价地，当时拍卖时文件限价6000多元，但事实上内购时，一次性都要9000多元。

　　是的，“竞房价”和行政限价的后果差不多，不讲扭曲市场信号这样的大道理，如果地产商买地建房之后的郑州房价均价1.5万/平方米，而这些“竞房价”楼盘只能卖1.2万/平方米，必然导致排队抢购或走后门成风，即便地产商不暗中涨价，普通老百姓有多少人能受益?

　　必须承认，郑州“房九条”做了不少正确的选择。其实，调控楼市并不意味着政府要降房价，也不是必须出台限贷政策，控制金融风险难道不应该成为调控的一部分吗?