提要：截至3月27日，除恒大、金地等少数房企外，目前沪深两市和H股中，超八成上市房地产企业已发布2013全年业绩报告。多数企业在超额完成既定目标的基础上，仍然保持了稳定的利润增幅。而在2014年，谨慎调整销售目标的同时，高周转、去库存将成为企业不约而同的选择。

超八成上市房地产企业已发布2013全年业绩报告，多数房企保持了稳定的利润增幅。

截至3月27日，除恒大、金地等少数房企外，目前沪深两市和H股中，超八成上市房地产企业已发布2013全年业绩报告。多数企业在超额完成既定目标的基础上，仍然保持了稳定的利润增幅。而在2014年，谨慎调整销售目标的同时，高周转、去库存将成为企业不约而同的选择。

2013年主流房企普遍增收

毫无疑问，根据已披露的上市房企在2013年全年的销售业绩，都出现了强势增收的局面，已公布年报的TOP20房企中，除了招商地产和绿城销售额增长幅度在20%以下，其余大型房企都保持了20%以上的增速，碧桂园和融创分别以1060亿元和547亿元的销售业绩，同比131%和54%的爆发式增幅，成为房企销售额的最大黑马。

而作为判断企业主要经营成果指标的营业收入来看，不少企业在2013年再度创下历史新高。包括万科、保利、中海、华润置地、招商地产、融创中国、龙湖地产、世茂房地产等多个标杆房企在内陆续发布业绩，万科再度以1354.2亿元的营业收入领跑众房企，但相对于万科去年全年营业收入30.7%的增长速度，已被多家房企超越。

其中碧桂园、融创、龙湖三家企业2013全年营业收入同比增幅迅猛，接近50%。千亿“黑马”碧桂园年报显示，全年实现营业收入626.81亿元，同比增长49.6%;龙湖地产也表示营业收入为415.1亿元，与上年同期278.9亿元相比，增幅达到49%，利润总额再创新高。事实上，绝大多数企业在2013年的营业收入水平，都保持了平均20%左右的增长速度。

2014年销售目标谨慎上调

尽管众多房企在去年底，坚定认为市场预期持续向好，但在宣布2014年销售目标的节骨眼，却表现得相对“保守”。

此前饱受热议的万科2014年目标销售额为2000亿元，较2013年的1709亿元，仅增长17%;相比较万科，中海的销售目标则更加保守，比去年1108亿元只增加了12亿元，增幅仅为1%。根据记者观察，包括碧桂园、世茂房地产、龙湖等企业，多数都将销售目标增速控制在20%左右，甚至更低。

对此，一位市场分析人士告诉记者，2014年一季度的整体市场并没有出现预期中的开门红，而未来市场预期存在的各种变数，也影响了企业做出判断。

在采访中，多数企业人士都认为2014年市场情况将无法和2013年相比，因此，走量再度被提上日程。根据公开数据显示，绿地有超过3200亿可售货值，今年销售目标为2400亿，较去年增长47%，以此目标带来的营销压力是去化率要达到75%。万达以3000亿货值设定2400亿销售目标，去化率要求更高达8成。

此外，据业内人士分析指出有些企业对于去化率的预期也较为谨慎，例如，绿城以1400亿货值确定650亿销售目标，新城控股、旭辉等多家企业存货去化率的目标同样不足50%。

值得一提的是，在销售预期普遍被调低的当前，房企的千亿雄心仍在继续，以华润为代表的多家房企都表示将会在近两年冲刺千亿，富力更是给出了冲刺的时间表，将这一目标锁定在2016年;而连续两年保持50%增幅的世茂地产，也被认为有望在2014年进入千亿俱乐部。

解读

三家房企2013年净利润超百亿

业内人士介绍，净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。从目前房企公布的年报来看，净利润超过百亿的房企由去年的中海一家，新增了万科和保利，达到三家。尽管中海在2013年的利润率同比上一年的37.3%，降至28.1%，依然超过万科和保利，成为最赚钱房企。

万科去年营业收入1327.9亿元，净利润达到151.2亿元，净利润率仅为11.4%，同比上一年的13.4%略有下降;而保利在2013年的净利润达到107.7亿元，与营业收入923.33亿元相比，净利润率也达到17.4%。

此外，值得一提的是绿城2013年度年报显示，绿城集团去年销售金额651亿元，较2012年销售金额546亿元增长19.2%。不过，绿城2013年全年收入为289.91亿元，较上年下降18.1%，公告中称，造成下降的主要原因是销售面积减少和销售均价降低。尽管销售均价降低，但绿城去年的整体销售均价仍然达到20115元/平方米，绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年公开表示，这一售价为全国房企最高。

预警

高库存敲响警钟

从已公布2013年报的上市房企不难发现，存货量巨大的趋势十分明显。

根据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，仅沪深两市，56家上市房企存货总计为8902.95亿元，而去年同期这56家房企的存货总计为7196.87亿元，攀升了1706.08亿元，同比涨幅为23.7%。

“我们认为今年上半年会是一个窗口期，如果跟不上，下半年的去化压力将会非常难受。”一位房企相关负责人对记者坦言。

援引机构数据显示，2013年前11个月，仅北京、上海、广州、深圳四大一线城市土地出让金总额已高达4720.38亿元，同比2012年暴涨181.72%，创下历史最高纪录。

一位不愿具名的业内人士指出，2013年房地产企业在土地市场表现活跃，市场预期向好，开发商补仓，是造成2013年上市房企库存骤然增加的重要因素。“值得一提的是，这些存货的货值随着地价的攀升而继续被放大，同时也将对房企未来的去化节奏和能力形成考验，一些中小型房企将会更加步履维艰。”该人士同时指出。