提要：距离2014年还有11天时深圳房企星河湾集团在北京召开新闻发布会高调宣布进军高端物业并声称北京等一线城市将会是公司未来布局的重点。

进入2014年以来众多房企撤离三四线城市的趋势愈演愈烈并随时可能酿成新一轮危机。

距离2014年还有11天时深圳房企星河湾集团在北京召开新闻发布会高调宣布进军高端物业并声称北京等一线城市将会是公司未来布局的重点。

这多少有点让人意外。在此之前自2008年北京星河湾项目售罄后这家房企再未在北京拿过地块而是不断在三四线城市开拓新的领地最典型的项目就是鄂尔多斯。“鄂尔多斯大部分楼盘都处于停工止损阶段星河湾集团是当地为数不多仍在开工的房地产企业我们依然坚持建设。”星河湾集团执行总裁吴惠珍说。

但事实上即使依然在建星河湾鄂尔多斯的项目也早已让高管反思当初的决策是否正确担忧如果继续深陷三四线城市可能会带来灾难性后果。在2014年从三四线城市转型回到一二线会是星河湾最重要的工作。

不仅星河湾开始调头众多房企都在重新思考之前集中在三四线城市的投资布局回归一二线城市的趋势非常明显。

去年一直专注于三四线城市的花样年以7.79亿元收购北京朝阳区一个商业办公地块这是花样年首次进入北京。“未来公司也将在北京、上海、深圳等一线城市寻求更多土地机会。”花样年主席兼首席执行官潘军说。

去年7月恒大以35.6亿元的总价将北京沙河地块收入囊中。另外恒大还参与了北京夏家胡同地块的竞标在拼抢62轮之后仅在最后关头败给懋源地产。这意味着即使长期以二三线城市为主的恒大也已经把一线城市作为发展重点。

招商地产董事长林少斌曾说未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源;保利地产董事长余英则在微博上直言不讳地说:“一线城市是房企必争之地去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”此外佳兆业等房企也明确表示未来考虑购买的地块均位于一线城市。

房产中介链家地产提供的数据也证明了这一点。从2012年7月开始众多房企开始改变之前不在一线城市抢地的做法而是加大力度抢夺一二线重点城市地块。一个例子是去年以来保利地产一共在13个城市拿地而三四线城市仅为两个。

也就是说房企在三四线城市绕了一圈后又重新回到一线城市。

过去在政策调控的背景下知名房企均自信满满地下沉到三四线城市这样的做法对当时的销售额有不小的贡献包括恒大在内的很多房企业绩增长点多依赖于此。但是由于房企的扎堆诸多城市大规模兴起“造城运动”导致供应量过剩很多地方都出现了“空城”现象。比如在鄂尔多斯、惠州、常州等城市空旷的马路、一片片烂尾建筑均是一大景观。

仅以江苏南通为例过去几年土地累计成交量超过7500万平方米这样的消化时间需要近15年其目前人均住房建筑面积达40.9平方米远超过北京、上海等地;而有分析认为唐山在经历了大跃进式的发展后要花费52年才能消化掉此前4年的土地出让量。

这种情况的出现必然导致房价下跌交易量减少。中原地产的报告显示今年1月该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套连续3个月走低创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套创下11个月新低。

尽管低迷的数据有春节因素影响但不可忽视的是自2013年以来三四线城市的新房成交量一直处于低位看上去新的房产危机随时可能会出现。之前由于楼市投资资金撤出、房价大跌温州与鄂尔多斯出现了崩盘。这样的案例在2014年也可能会再次上演。

“这些区域之前的积压库存量巨大而需求则上涨有限三四线城市楼市明显酝酿着非常巨大的泡沫破灭风险。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

最新的数据更为不妙。据中国指数研究院统计今年1月全国100个城市新建住宅平均价格为10901元每平方米环比上涨0.63%。其中37个城市的房价环比下跌比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中除厦门、温州、海口之外均为三四线城市乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。

这就预示着继续拖在三四线城市的房企可能会深陷泥潭之中而及早回归一线城市会成为2014年的主旋律。1月远洋地产在8天时间内斥资超70亿元拿下了北京三宗地块;在上海方兴地产以101亿元豪取大宁宅地……万科、金隅等房企也正加大力度在一线城市抢夺地块。

可以想象在众多房企纷纷回归一线城市后必然会引发新一轮抢地潮新的“地王”也会频频出现。而对于三四线城市来说情况只能会变得更加艰难。

“这里只有空城。”在安哥拉电影《空城》中一个因安哥拉内战而失去家人的男孩如此说道。随着房企的不断撤离三四线城市可能仅剩如此感慨。

之前扎堆三四线城市的房企兴起大规模“造城运动”导致很多地方出现“空城”现象。

37个城市

今年1月全国100个城市新建住宅平均价格为10901元每平方米环比上涨0.63%。其中37个城市的房价环比下跌除厦门、温州、海口之外均为三四线城市。