提要：斥资41亿元投资近三年，仅溢价11.26亿元，SOHO中国就将上海两个项目打包抛售了！与一度以300亿元“光速进军上海”相反，SOHO中国董事长潘石屹表演了一出“反转”戏码，开始主动收缩在上海的布局战线。

斥资41亿元投资近三年，仅溢价11.26亿元，SOHO中国就将上海两个项目打包抛售了！与一度以300亿元“光速进军上海”相反，SOHO中国董事长潘石屹表演了一出“反转”戏码，开始主动收缩在上海的布局战线。

“我们在上海投资了近500亿元，占SOHO总量的75%。”潘石屹向《证券日报》记者表示，SOHO中国正在调整北京和上海两个城市的投资比例，将加重北京的投资力度，使北京和上海两地达到平衡。

值得注意的是，有业内人士向《证券日报》记者表示，41亿元的投资成本，加上近三年的资金成本和管理成本等财务费用，SOHO中国出售上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场的盈利空间并不高。从某种程度上来，这意味着潘石屹看淡上海商业地产，与李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇金中心暗合，有紧跟李嘉诚，收缩上海投资战线的意图。

52亿元抛售上海资产

2月28日，SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司，总交易金额为人民币52.3亿元（约合港币66.3亿元）。

事实上，上述两个项目都是SOHO中国进入上海之后以凌厉之势火速收购的。

2011年4月1日，SOHO中国宣布以16.34亿元收购静安区万航渡路716弄至794弄地块，后被命名为 SOHO 静安广场；4月13日，SOHO 中国以24.7亿元收购海伦路地块，后被命名为SOHO海伦广场。

由此看来，收购上述两个项目总计为41.04亿元，时隔近三年之后，仅溢价11.26亿元，溢价率甚至不足27.4%，低于业界保守预期的30%，SOHO中国就将其出售了。正如上述人士所示，虽然有一定的溢价空间，但若加上近三年的财务费用，盈利空间远远低于其在北京开发项目所赚的，这似乎颇不符合潘石屹一贯的“土豆卖黄金价”的营销风格。

对此，潘石屹表示：“持有经营京沪两地优质地段的办公物业是SOHO中国的长期发展策略，不会改变。在经营中我们会适时优化资产，包括在适当的时候转让一些相对非核心地段的物业，以及在适当的时候买进更优质项目，实现北京和上海的均衡发展，达到资产和资金的最优配置。”

事实上，潘石屹也曾向《证券日报》记者表示，SOHO中国正在调整北京和上海的投资比例，正在积极研究在北京拿地或收购事宜。

但值得注意的是，更多的业界人士将其解读为，2012年SOHO中国宣布由销售转向持有的转型战略转型后，资金链偏紧，近两年抛售北京部分项目尾盘和上海资产是为其转型做现金支撑，颇有无奈之意。

收缩上海战线

据记者了解，2009年，SOHO中国首度进入上海。此后，在2009年-2011年期间，潘石屹以“光速投资”之势在上海扩张。2011年当年，SOHO中国耗资约154亿元围猎上海中心区域，这一收购总额比2010年上升了149%。

直至2013年底，潘石屹称，SOHO中国在上海的投资已经达到500亿元，占SOHO总量的比例达到75%。

值得一提的是，2009年至2011年，潘石屹在上海的扩张之势颇显凌厉，但其在上海的发展可谓并不顺利。2012年年初，SOHO中国在上海被指欠薪，SOHO中国在上海的一名销售总监和多名业务员指责SOHO中国在上海的薪资模式不合理，拖欠员工薪资。此外，这也折射出SOHO中国进入上海后“水土不服”的问题浮出水面。此后，为了争夺外滩8-1地块，SOHO中国与上海本地巨头复星对簿公堂，二审结果是SOHO中国败诉。而在上海静安区东八块地块的争夺中，SOHO中国败北，失手于美资房企。

至此，有业内人士预测，潘石屹上海投资受阻后，无奈之下紧跟李嘉诚脚步，开始主动抛售上海资产，收缩上海布局，而且不排除继续抛售上海资产的可能性。

转型遭阵痛？

无独有偶，潘石屹倾注心力扩张上海却受到阻碍之际，其在北京也颇显无力。除去2013年9月，SOHO中国以19.22亿元取得了位于北京丽泽金融商务区E-04地块的土地使用权外，SOHO中国上一次通过公开市场在北京获取土地要追溯到2009年，当时拿下北京市朝阳区望京商业金融项目用地后，潘石屹高调参与了北京中服地块的竞拍，但颗粒无收。而整个2011年，SOHO中国在北京依然是无任何项目入账。

在北京和上海两地均未顺利获得大笔收益之后，潘石屹启动了由销售转向持有经营的重大战略转型计划。2012年8月份，潘石屹宣布，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。当时，《证券日报》记者曾从其内部获悉，虽然持有物业经营是商业地产的本质运营方式，但无疑需要大量资金，而这对SOHO中国来说，现金压力和转型阵痛都将成为其严重困扰。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在货币政策转向的背景下，商业地产快速销售的热情减缓，开发商资金风险倍增。此时，拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业才能实现“强者恒强”；反之，若开发商没有充裕的现金流支持持有物业，将会增加财务风险，且减少收益。若短期内面临贷款难或销售不畅的问题，将导致一部分商业地产开发商出现现金流紧缺的状况。

鉴于此，多位业内人士猜测，SOHO中国在转型中抛售上海资产，除了近几年在上海获利较低，短期看淡上海商业地产市场外，也不乏为支撑企业顺利转型而做出了“牺牲”。当然，增加北京投资权重更需要现金支撑。

对此，SOHO中国方面表示，出售上海两个项目将使公司所持现金增加52.3亿元，有利于公司持续关注市场状况，以发掘在北京和上海的黄金地段收购优质资产的机遇。此外，SOHO中国强调，SOHO海伦广场和SOHO静安广场是SOHO中国在2012年8月宣布由“建造-销售”向“建造-持有”的战略转型前收购的项目。

不过，对于SOHO中国的转型，张宏伟认为，在货币政策转向的背景下，“转型还是明智之举的”。