房企“走出去”步伐越来越快
从过去个别项目赴海外试水，到如今大规模到海外买地，国内开发商“走出去”的步伐越来越快。目前，万科、万达、碧桂园、富力等多家房企已积极开拓海外市场，投资触角也从香港延伸到东南亚甚至欧美地区，合作模式更是从“搭伙”发展为“单干”。
仅从今年披露的房企海外投资规模看，新增投资额已经接近400亿元。业内预计，房企平衡业务布局、投资多样化的经营思路，将带来更多海外投资，海外业务规模也将逐步上升。
加快布局海外
“预计万科进入纽约的第一项目将是位于曼哈顿区的超高层。”近期，万科董事会主席王石在微博上这样描述了公司在美国的投资计划。这仅仅是国内开发商在海外扩张的一个缩影。不仅仅是万科，碧桂园、万达、绿地等多家房企已经在海外落子布局。
国内房企“走出去”，还要追溯到2004年。当时由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司，在圣彼得堡市打造了波罗的海明珠项目。这也成为房企早期联手进行海外试水的经典之一。
2011年以后，国内房企在海外布局的规模和频率开始明显提升。碧桂园、万通地产相继进行了海外投资。特别是今年，更成为房企海外扩张爆发的一年。根据中国证券报记者的不完全统计，包括万科、绿地、富力、万达在内的多家房企年内的海外新增投资额已经超过350亿元，接近400亿元的规模。目前，绿地已先后进入韩国济州岛以及美国市场。万科则在今年年初短短数月时间内与铁狮门、吉宝置业达成合作，入驻美国及新加坡市场。万达、复兴国际等房企也已扩大了海外布局。
“国内很多开发商的规模很大，但业务主要集中在国内，这种布局很不合理。”莱坊董事及大中华研究咨询部主管林浩文对中国证券报记者表示，由于国内市场遭遇调控，很多国内买家开始到国外置业，开发商也注意到这种趋势。从国内开发商在海外投资的项目来看，其中有很多是卖给了国内的客户。
目前有越来越多的国内投资者把目光瞄准了包括商业地产和住宅地产在内的海外房地产市场，国内资金对海外置业的热情在一定程度上也激发了房企“走出去”的决心。
以海外投资热门地点之一的伦敦来看，根据莱坊的统计，伦敦一手物业的购买者中，有35%来自东亚和南亚以及东欧和俄罗斯，其中以浙商为代表的中国购买者居多。特别是不少来自国内的金融行业和保险公司正在考虑寻找办公地点或搬迁至新的办公地点。如平安保险收购了伦敦劳埃德大厦(Lloyds Building)，中国投资有限责任公司收购了伦敦的温彻斯特大厦(Winchester House)，目前在英投资或经营的中国企业数量超过500家，未来还有更多的中国企业有意到英国来设立分支机构或欧洲地区总部。
合作开发是主流
尽管海外投资热情高涨，但是对于国内开发商而言，由于“出海”经验有限，在海外投资的模式仍然以合作为主。
按照王石在微博上披露的内容，万科进入美国房地产市场的方式主要有四种，分别是寻找品牌过硬的当地发展商;通过合作寻找合适的项目;依靠合作伙伴的专业团队;万科美国团队立足当地招聘。
可以看到，“合作”是万科反复提及的模式。对此，克而瑞分析师杨晶晶表示，进入国外新城市，内地房企最缺乏的便是经验，以收购的方式获取项目，为企业探索当地项目开发模式提供实践平台。另一方面，与当地知名度较高，开发实力强的企业合作，将有效弥补不足，推进房企自身运作模式形成。
“国内开发商由于没有在当地市场的经验，需要投入比较多的资源，就要依靠与当地开发商的合作。”林浩文直言，合作开发是海外投资的“第一步”，在有一定开发经验后，房企可以去单独拿地。
11月底，富力地产全资子公司豪掷85亿元人民币收购马来西亚一宗地块，地价款将在三年内分四期支付。该地块面积达到116英亩，预计可售面积达350万平方米，产品业态覆盖高层住宅、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。据了解，这也是富力地产在境外投资的首个项目。
海外“首秀”便大手笔拿地，富力地产的海外投资让部分业内人士有所担忧。在公布购地交易后的第二天，申银万国便对公司给出了“减持”的评级。申银万国分析师认为，激进的土地收购会抬升公司的负债率，令去杠杆充满挑战。
“富力收购的土地不在市中心，而是位于周边地区，因此会有需求不确定等风险因素，但好处是地价比较便宜。”林浩文指出，在东南亚地区的非市中心项目，土地价格只占总开发成本的20%-30%，但在中国国内这一比例至少有50%。较低的地价也成为吸引房企海外投资的因素之一。
海外业务占比将提升
在2011年掀起海外投资潮后，已有部分海外项目进入收获期。业内人士预计，房企海外投资的步伐还会不断加快，海外业务占比将提升。
根据克而瑞的统计，目前万通台北2011项目、马来西亚碧桂园金海湾已进入收获期。其中，碧桂园金海湾项目在今年8月开盘，当天推出6000套房源，认购超过5000套。“海外项目入市热销，体现了国人置业海外的实力，海外地产有较大发展潜力。不过，在企业经营层面还需要警惕其运作风险。”杨晶晶指出。
业内人士认为，国内项目通常受到政策变动的影响，但海外项目开发所面临的因素更加复杂。除了政治风险外，当地的经济景气度以及房企的资金实力都将影响项目的进度。此前中坤集团等房企的海外投资便因为所在国政府问题而搁浅。汇率变动更将影响到房企的盈利水平。由于国外投资基本以美元支付，而国内则以人民币形式回笼资金，因此美元对人民币汇率的不稳定会造成利润的波动。此外，国外开发流程、税费制度与国内大不相同，这也对房企资金链提出更高要求。
业内人士指出，虽然国外项目的盈利未必比国内项目更高，但是“走出去”是必要的。在房企规模化发展后，为了平衡业务布局，分散国内投资风险，大型房企的海外战略会不断强化，海外业务的占比也将有显著提升。
