提要：在一线城市楼市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下，房企在2013年迎来了一个丰收年。除了万科连续4年破千亿元外，保利、绿地、中海已轻 松破千亿，恒大、碧桂园前11月销售额超过960亿元，与千亿规模一步之遥。再加上万达，年内销售超过千亿元的房企将达到破纪录的7家。

在一线城市楼市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下，房企在2013年迎来了一个丰收年。除了万科连续4年破千亿元外，保利、绿地、中海已轻 松破千亿，恒大、碧桂园前11月销售额超过960亿元，与千亿规模一步之遥。再加上万达，年内销售超过千亿元的房企将达到破纪录的7家。

多数房企完成销售任务

2010年，万科销售额报1000.6亿元，曾被认为无人企及的“神话”，仅仅三年，房企“千亿俱乐部”扩容之快远超想象。

国家统计局数据显示，2013年前11个月，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比前10个月提高0.3个百分点。前 11个月，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%。2013年是自房地产市场调控以来销售面积增长最快的一年。

在空前火热的楼市行情之下，各房企基本全面提前完成任务。万科今年前11个月，实现销售面积1393.5万平方米，销售金额1598.8亿元， 同比分别增长18.21%和25.74%。绿地前三季度已实现业务经营收入超过2200亿元，其中房地产预销售收入、预销售面积双双“破千”(分别突破 1000亿元及1000万平方米)，较上年同期分别增长40%和30%，在全国行业中双双位居第二。保利地产今年前11个月，保利共实现签约面积 960.32万平方米，同比增长17.79%，实现签约金额1110.97亿元，同比增长20.72%。

除了这3家老牌“千亿军团”成员，今年各大房企在冲击千亿的道路上都十分积极。

今年12月5日，碧桂园发布前11个月的销售业绩，公司共实现合同销售金额约967亿元，同比增长130%，合同销售建筑面积约1465万平方米，同比增长114%。如果按其前11月月度平均销售金额推算，碧桂园今年可轻松超过千亿元销售收入。

此外，万达、恒大、中海都有望跻身“千亿军团”。其中，恒大今年1月至11月的合约销售金额约983.8亿元，合约销售总面积约1460.7万 平方米，较去年同期分别增长16.3%及2.4%。目前，中海还未完成与实际控制人中国建筑地产业务整合，但今年前11个月，其销售金额已经达到 1317.6亿港元(约合1031.81亿元人民币)；万达虽未公布业绩，但业内认为其销售额突破千亿元没有悬念。

“2013年房子卖得好不是新闻，卖得差才是新闻。”对于今年楼市表现，北京一家房地产项目销售负责人调侃道。

集中度提高

除了千亿军团之外，其他房企表现得同样耀眼，其中融创中国前11个月也取得了455.9亿元的销售业绩，同比增幅达68%；而规模相对较小的中 骏和奥园的增幅更是达到了95%和80.1%。截至目前，包括万科、保利、恒大、碧桂园、富力、龙湖、世茂、雅居乐在内的30家房企，前11个月合计的销 售业绩达到了10457亿元，同比涨幅高达33.7%。

在业绩普涨的同时，房地产行业集中度上升的趋势可能会加速呈现。2012年TOP10企业的销售额市场占有率已经达到12.5%，据克而瑞 (CRIC)发布的《2013年前三季度房企销售排行榜》显示，上榜房企销售金额集中度方面，TOP10房企的市场份额为14.43%，比2012年同期 略有提高，TOP20房企的市场份额超两成，比2012年同期增加了1.05个百分点。加速提升的态势比较明显，未来这一趋势不仅会延续，而且可能会加 速。

中原地产研究中心统计数据显示：截至目前房企海外融资总额(包含贷款)合计人民币高达3256亿元。同比2012年全年的额度涨幅超过 100%。前11月，房企包括票据跟债券的海外融资也已经突破367.5亿美元，合计人民币2241亿元。其中仅9月来，融资就达到了76亿美元，合计人 民币达到了463亿元。

利润率下滑

房地产企业销售规模的快速增长，一方面是市场热度持续，另一方面也与房企加快周转开发速度相关。今年前11个月销售额排名前10的企业有8家企 业都是快速开发高周转型企业。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型企业，其快速拿地快速开盘的策略由来已久。在大房企年内销售规模扩 张，继而在土地市场抢地，为下一轮扩张积极储备的时候，利润率普遍有所下降的情况值得关注。

据统计，前三季度报的上市房企合计135家，这135家企业合计总利润为835亿元，行业利润率只有17.9%，净利润只有13%，相比2012年都出现了明显的下滑。相应的2013年上半年行业利润率为19.2%，在2012年同期则为21%。

“绝大多数一线房企都采取高周转模式，策略是推行产品标准化和管理标准化。在未来几年内，行业平均利润率每年将降低1-2个百分点。”中原地产 研究部总监张大伟分析认为，在市场热度仅次于2009年的情况下，收入增加，但利润率明显下滑的主要原因，一是高负债率、高贷款利率带来的高利息费用“吃 掉”了大量利润，资金成本增加很多，导致很多企业利润受到影响；二是土地成本增加，房企拿地竞争激烈，导致房企的利润率下滑；三是楼市分化，虽然目前市场 房价明显上涨，但只是在一、二、三、四线市场量价均平稳，甚至因为地价处于高位利润也在下滑。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年市场基本面好转，房企也都加大了推盘力度，同时市场上也出现了一些企业并购现象，这样都会增加“千亿军团” 房企的数量。至于谁当龙头老大，这个其实不重要，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么 样，其实，在规模化扩张的同时，关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题。

张宏伟认为，对于转型过程中的千亿房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产、产业地产等多元化的市场情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务 板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有 的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可 持续收益资金流的重要保证。