提要：漫长的开发周期和大量的资金投入，是房地产作为资金密集型行业的标签。而在过往的历次调控中，除了行政手段之外，通过金融手段掐断开发商的资金链从来都是一个杀手锏。

对于一个房地产开发企业来说，什么最重要?土地储备?人才?还是运营模式?都不是，是资金。

漫长的开发周期和大量的资金投入，是房地产作为资金密集型行业的标签。而在过往的历次调控中，除了行政手段之外，通过金融手段掐断开发商的资金链从来都是一个杀手锏。

目前，已有多家大型房企在谋求房地产金融化的布局，既解决了融资难题，又以金融为纽带进行转型来获得更多利润，不过，这条“一箭双雕”的转型之路是否能如愿以偿，还有待观察。

房企试水“金融化”

“我们这几家地产企业放在一起准备将来发起一个基金，这个基金要运用到楷林的开发当中。”11月22日，在一个关于金融创新的高峰论坛上，建业集团董事局主席胡葆森说道。

据胡葆森描述，这个包括建业、楷林和东方金典在内的基金，将“用一种专业基金的方式来跟实体经济进行嫁接”。换句话说，这些房企正在尝试探索一种新型的融资方式。

事实上，房地产企业通过基金或者参股银行等方式试水“金融化”，河南本土房企已经是后来者。

早在10月30日，万科就发布公告，将通过旗下子公司以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行，预计最大认购金额为34.3亿港币。认购完成后，万科将持股8%，成为徽商银行最大单一股东。而在10月26日，越秀地产对外宣布向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港币现金收购最多不超过75%股份，所涉及金额约为港币116.44亿元。

而据了解，持股银行的房企并非万科一家，自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、星河集团、莱蒙集团等选择与银行“联姻”。

除此之外，房地产企业在保险、证券和基金等金融领域也早已普遍涉足。有业内人士表示，今年万科入股徽商银行，预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。

缺钱成最主要动因

近段时间内，房企联姻金融机构的消息屡屡见诸报端，为什么呢?

因为，从根本上说，房地产行业属于资金密集型行业，一个企业的规模和速度如何，首先取决于企业的资金链，所以房企融资的轻微变动，总是能吸引最多的眼球。

而就现实层面来看，房企融资模式不仅是一次创新，也有着“不得不说的理由”。

最直接的目的是规避来自政策的风险。可以看到，在以往的历次调控中，虽然“限购”等行政手段看起来很唬人，但真正的杀手锏确是“限贷”等金融手段。以2011年为例，当时央行屡次上调存款准备金率，并严格控制房地产开发贷，让因此资金链紧张的房企叫苦不迭，相反，到了2012年，随着融资的放开，房企才起死回生。

另外，目前市场依然火热，现在这个阶段，如果房企不快速取得性价比高的土地，调整好自己的土地储备，可能会错失发展机会。从这一角度来看，出于“储粮”扩张的考虑，房企通过融资方式创新，其中的一个主要目的就是用于投资发展和拿地扩张。

“当前受政策影响，银行渠道融资不易，信托、发债等融资成本高昂，入股银行可以大大降低其融资成本，为企业主营业务筹集资金。综合实力较强的企业还可以通过入股银行来实现房地产金融业务拓展，或者为客户提供更多的金融服务。”中投顾问金融行业研究员霍肖桦分析认为。

房地产觊觎直接融资已久

事实上，无论是出于调控的压力，还是随着市场增速放缓，房企转型的需要，房企拓展融资渠道的尝试一刻未停，未来也将一直创新。而且一直以来，房地产业融资是以银行贷款的间接融资为主，通过发行股票、债券来融资成本又太高，房地产业对直接融资的意愿蠢蠢欲动。

而据住建部政策研究中心与高和资本日前联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资总额在8年间增长6.5倍，房地产进入直接融资时代。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，房企“染指”银行，有利于资本市场发展与调整融资结构，“控股银行可以为房企带来融资创新，其好处远甚于信托、基金、海外发债等融资方式，今后开发商与银行深度融合发展将成行业发展大趋势。”

不过，业内普遍认为，房地产行业的融资正在越来越多地由间接融资向直接融资转变，银行贷款不再是唯一的主要融资渠道，但银行仍然是不可或缺的重要金融平台，房企需要把握时机占领在金融领域布局的窗口和资源。

地产金融化是必然趋势

王石曾经说过：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿元的融资平台，你只是一个打工的。”也正是基于对房地产金融化的共识，在经过了过去几年的高利润增长之后，随着价格泡沫的集聚，不少大型房企早已开始在金融领域布局。

“房地产金融既是房地产企业的一种投融资模式，又是房地产行业的发展方向。目前，房地产行业的核心竞争力就在于服务。如何依托房地产产品，打通房地产业和金融业的边界，直接向消费者提供房地产金融产品与金融服务，打造社区金融，是地产开发商探索与努力的方向。”全国房地产商会理事李骁在接受媒体采访时如是说。

据他介绍，房地产融资总的趋势是往直接融资发展，除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式。同时，房地产企业也在逐步试水互联网领域，做网上金融。

住建部政策研究中心主任秦虹也表示，中国房地产企业现在的金融创新是必然趋势，因为，房地产投资的规模现在已经足够大，一年的投资额超过7万亿;房地产行业尤其是住宅开发利润趋降，中小企业贷款融资非常困难，商业地产规模越来越大，而商业地产对资金需求量特别大，这些都促进了地产金融化的加速。

地产金融化为未来布局?

实际上，地产金融化是未来趋势，更是房企基于未来的布局。

在经历过数次调控之后，大多数房企已经实现了“住宅+商业”的两条腿走路，但与快速周转的商业住宅不同，商业地产运营和管理对于资金有着严重依赖——而这恰恰是地产金融化最佳的试验田。

就目前而言，不少地方商业供应放量，由于没有长期资金支撑，开发商往往采取散售形式回笼资金。这样一来，商业地产经营水平很难提高，出现“有人买，无人管”的局面，这些问题的解决都有赖于地产金融化，比如目前各方期待的REITS(房地产信托投资基金)就是其中具有代表性的一种。

此外，万科集团总裁郁亮曾表示，“中国房产市场已经进入‘下半场’，告别暴利时代。当游戏规则发生了变化，房地产企业都必须重新检视自己存在的方式和策略，万科将从产品供应商转型城市配套服务商的新定位。”

万科入股商业银行，一方面是为其管理的社区提供金融服务，另一方面则是通过这一金融平台向其他产业延伸，实现与自身可控的金融平台的良性对接。社区金融，这个银行等金融机构高度关注、房地产企业觊觎已久的领域，其市场潜力不言而喻。而且，社区金融的服务范畴远不止生活服务，开发商、物业公司乃至地产中介甚至在尝试提供面向业主的小额贷款等金融服务。可以试想，未来某一天，从买房到买车，从理财到保险，都可以从一个叫万科或者建业的公司里实现——这才是真正的城市运营商。