提要：在调控严厉的2012年，保利地产准确把握了若干“窗口期”，以千亿的销售业绩证明了自己的市场判断力，亦为公司的弯道超车提供了直接动力。2013年，保利再以预判性的眼光制定发展战略，为业绩继续增长奠定基础。

(吴娓婷/文)在调控严厉的2012年，保利地产准确把握了若干“窗口期”，以千亿的销售业绩证明了自己的市场判断力，亦为公司的弯道超车提供了直接动力。2013年，保利再以预判性的眼光制定发展战略，为业绩继续增长奠定基础。

数据显示，保利地产在今年前五个月销售额已突破500亿，达成去年销售业绩半数。业内人士预计，保利地产2013年新开工面积约1600万平，可售及储备货源充足。按照保利地产快速周转的开发模式，预计全年达成1200亿销售额将无悬念。

达成千亿销售额之后，保利适时提出了“3+2”城市群战略，即在环渤海、长三角、珠三角构建三个300亿的城市群，在以武汉、成都为核心的区域构建两个200亿的城市群。集团试图以销售目标为导向，激励区域子公司深耕一二线城市、稳步拓展三四线城市。今年首五月，广州、武汉、成都等多个城市销售业绩突出，初步印证城市群战略的效果。

此外，在城市群视角下，集团对获取土地的判断更为精准，可期望在补充具有开发潜力土地的同时，增强集团的抗风险能力。

承接千亿势头

2012年12月，保利地产年销售额迈过千亿大关，成为第二位千亿俱乐部成员，更是第一位上市六年即突破千亿的地产企业。

年报显示2012 年，公司营业收入689 亿元，同比增长46.48%；归属于母公司净利润84 亿元，同比增长28.69%。分析指保利将是一线地产商中利润率最稳定的企业，未来业绩有望持续较大幅增长。

保利地产董事长宋广菊强调，公司是“自身企业战略的坚定执行者”，包括坚持对房地产市场的中长期看好；坚持以主流产品为主，实现快速周转；坚持以一二线城市为主，适度辐射周边城市。

在清晰的战略指导下，今年1-5月，保利销售额超过500亿。其中，保利地产住宅销售占据92%，144平米以下中小户型产品占比超过九成。保利地产方面表示，刚需产品充分适应市场需求，去化率高，成为成交主力。以重庆保利爱尚里项目为例，该项目开盘首日到访人数超过3700人，两个小时销售731套房源，销售率高达94%。此外，位于广州的保利公园九里、塞纳维拉等刚需项目，前五个月销售分别高达10亿元。

分析认为，保利以主流的产品定位加速周转，凭借优异的户型设计提升产品竞争力。

除此之外，保利地产在高端产品上也占据市场主导地位。其中，位于广州琶洲的保利天悦项目自2012年3月29日开盘以来，当年销售80亿，成为珠三角单盘销售冠军。今年1-5月，保利天悦销售超过30亿，再次领衔市场。同样销售突破30亿的还有位于佛山的保利东湾项目。在刚需与高端之间，保利地产游刃有余的走出了一条市场认可的道路。

根据第一季度报告，保利本年1-3月份公司新开工面积、在建面积及竣工面积均同比增长。充足的货量及高效的执行，确保集团今年继续快速周转、抢占市场先机。从保利的推货计划看，6月为半年度推货高峰，预期6月销售将在5月基础上继续环比增长。

“3+2”城市群战略初现

2012年业绩发布会上，宋广菊指出，目前保利地产占全国市场份额达1.58%，较去年增长0.34个百分点，市场份额逆市大幅提升。

这一年，保利地产重点区域销售表现突出，全国22 个区域公司里7 个区域超过50 亿。调查显示，保利进驻的3个一线城市中，单城市项目数19个，单项目储备数20万平方米，单城市储备数378万平方米，位列所有房企中第一名。上述数据在二线城市方面亦名列前茅。

调查证明，保利在一二线城市深耕续航的能力卓著，同时亦意味着，集团有必要加大对有潜力城市的开拓力度，奠定业绩持续增长的基础。

今年年初，针对公司的区域布局发展，保利地产提出了“3+2战略”，即以北、上、广为核心，在环渤海、长三角、珠三角，构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群。目的就是激励集团子公司开拓或深耕相关城市。

事实上，保利在上市六年时间中是依循从区域中心向周边的顺序扩展的，实现了销售额的跨越式提升。现在，站在1000亿销售额的台阶上，保利对城市资源的考量又有一种新的视角。

保利地产副总经理胡在新在接受本报采访时解释：“保利强调在中心城市的城市中心，这一点没有变化。现在增加了‘城市群’的概念，是要培养新的增长极。”胡在新指出，企业发展到1000亿销售额的规模，注重均衡发展，不会过度依赖某个区域或某个销售节点。“‘3+2’城市群战略是一种带有预见性的策略。”

胡在新介绍，珠三角是城市群战略的实验田，集团从广州到佛山到东莞，再到珠海、中山，有一套行之有效的方式在推进。其表示，保利地产从广州起步，对于珠三角的城市发展具有敏锐的市场眼光和远见。公司善于捕捉和把握区域乃至城市的发展脉搏，并敢于下气力耕耘。以广州为例，敏锐判断了会展经济将带来的红利，保利地产成为最早进入琶洲的地产企业之一。通过打造会展综合体、高端写字楼等项目，保利地产既带动该地整体环境的提升，也分享了区域发展的红利。深耕一个片区乃至一个城市之后，保利地产也获得了辐射周边城市的能量。在与广州相邻的佛山，保利地产同样大规模投入，在千灯湖片区打造复合五星级酒店、购物中心、高尚住区的综合体项目，让千灯湖从车路不通的荒地一举成为佛山的新核心。保利地产现正进驻的佛山新城和顺德新城，也将成为佛山未来发展的新亮点。

试验田的全面成功使得保利地产这一模式在其他城市的复制成为可能。“我们会在长三角和环渤海找这样的机会”胡在新说。

从今年的销售业绩来看，3+2战略成果已经显现。1-5月，保利地产在珠三角地区销售接近150亿；武汉、成都等中西部城市整体销售额已达152亿。一二线城市的交互作用，大大提升了保利地产的抗风险能力。

持续增长

在土地拓展方面，保利地产也在坚定执行既有战略，并严控土地成本。2012年，保利地产抓住土地市场供应机遇，拓展40个项目，新增权益规划面积956 万平米，同比提高23%，权益地价307 亿元，同比提高58%。其中获取土地92%集中于一二线城市。

胡在新透露，今年以来，集团以城市群销售目标为导向，对城市按照经济发展水平及公司在其中的深耕程度分类，并制定了投资预算计划。这一做法不仅使投资更加高效，亦可形成对区域子公司的驱动力。

今年1-4月，保利地产在成都、武汉、合肥为主的中西部区域，沈阳、大连、青岛、天津等环渤海区域，以及南京、杭州等长三角区域分别获取15个项目，大大充实二线城市土地储备。在已拓展项目中，10个为底价附近获取，收益可期。

5月，公司再获取4宗土地，对北京、重庆、佛山土地储备进行了补充，而这三个城市，分别是环渤海、中西部以及珠三角三个城市群的核心。“必须保证核心城市或者核心区域的持续发展”，胡在新表示。

分析认为，保利坚持一二线为主、深耕现有城市、适度辐射周边城市的原则确保了拿地积极理性。

对于下半年，保利表达了充分的信心。“和2012年相比，货量推出的周期更加均衡，降低了对传统销售旺季的依赖度”，保利地产总经理朱铭新说，“2013年，公司全年预计新推全新项目43个，其中上半年约18个，下半年约25个。”从新推项目比例来看，保利地产今年下半局将超越上半年的业绩。

同时，在下半年待推项目中，不乏上海黄浦江项目、北外滩项目，北京蓟门桥项目，武汉光谷项目等核心城市核心区位项目。这些资源稀缺型项目也将成为保利地产下半年销售业绩的重要支撑。