提要：当天上午，保利置业旗下上海保利盛冠投资有限公司以总价23.56亿元拍得松江区泗泾镇泗凤路一号地块，溢价率132%，折合楼板价12567.7元/平方米；下午，上海万科盈江投资管理有限公司联合上海张江(集团)有限公司，以48.7亿元竞得浦东新区张江高科技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地块，折合楼板价约21500元/平方米，溢价率88.5%。

7月3日，上海的土地市场热度堪比当天36度最高温。

当天上午，保利置业旗下上海保利盛冠投资有限公司以总价23.56亿元拍得松江区泗泾镇泗凤路一号地块，溢价率132%，折合楼板价12567.7元/平方米；下午，上海万科盈江投资管理有限公司联合上海张江(集团)有限公司，以48.7亿元竞得浦东新区张江高科技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地块，折合楼板价约21500元/平方米，溢价率88.5%。

此前的6月27日，绿地和福建泰坤联合体在经过了148轮竞价后，以47.21亿的价格拿下青浦区徐泾镇会展中心3地块，楼板价8539元/平方米，溢价率6.7%。但总价地王不到一周就被万科联合体刷新。

大房企对土地的饥渴已相当明显，不惜以高总价、高溢价率甚至附加条件抢地。易城中国副总裁柳费国认为，大房企在中国一线城市疯狂抢地，主要原因在于他们有融资管道和平台，而在上海，价格竞争尤为明显。“今天(7月3日)包括万科、保利、中海、绿地、金地、招商、建发、融创、卓越等大房企都去了现场，说明大家都想有所斩获。”柳费国说。

资金面给大房企拿地勇气

7月3日成交的张江高科技园区中区四宗联拍商住地块，是今年上海第二幅外环以内的含住宅属性用地，土地面积近8万平方米，是今年以来沪上质量最好的宅地，所以它的起拍价也是今年最高。上海国土资源管理局网站显示，该地块规划条件要求住宅面积百分之百均为装配整体式住宅。据分析，目前国内能掌握这项技术的房地产开发企业并不多，故而此次万科对这幅地块可谓是势在必得。值得关注的是，万科联合体是通过300多轮竞拍才拿下地王的，业内人士纷纷质疑在场参与竞拍的房企有托市之嫌。

上述业内资深人士就对本报记者解读，6月30日是地方政府的一道坎，这时候要面临地方债到期结算，有的地方政府为了获取现金流，在卖地之前甚至要求房企先交保证金。因此，大房企敢于抢地，也是资金的充足和高周转的模式所致。

正如柳费国所言，大房企近年积极搭建融资平台并打通融资渠道。以万科为例，今年3月，万科海外发行8亿美元债，息率远低于国内融资成本。

去年底今年初以来，大量内地房地产开发商趁美元债券市场兴旺，纷纷发债集资。根据数据公司Dealogic的统计，今年以来，已有19家内地房企发行总值72亿美元的美元计价债券，高于去年全年的59亿美元。

德佑地产分析师赵葆根表示，虽然近期的“钱荒”对房地产企业有一定提醒作用，但7月3日争夺泗泾地块和张江地块的多为房地产龙头企业，相较于中小房企，他们的资金来源更为丰富，不需要过度依赖银行贷款，对优质宅地是奋力争抢。如果“钱荒”局面得到延续，中小房企将更加缺乏竞争力，大型房企有望在土地市场上获得更大的霸权。

优质宅地引发哄抢

同策咨询研究总监张宏伟也表示，大型品牌房企的集中度正在不断提高，品牌房企之间的业绩正在出现较为明显的分化。

《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，无论是在销售金额集中度方面，还是在销售面积集中度方面，全国TOP10企业的市场份额都有所提升。

但亿翰智库董事长陈啸天指出，“房地产行业是资金密集型企业，金融行业的下游、末端，行业对银行资金的依赖已经非常明确。这一次，银行业的调整将会给行业带来较深远的影响。”陈继续分析指出，最明显可见的影响有三个方面：房地产投资增速可能会回落到20%以内；房企融资成本大增，越来越多房企将倾向于海外融资；短期的供应会快速增加，企业可售货量都会拿出来，但施工和未建的项目会放慢速度。陈啸天认为，接下来房企资金压力还是很大，尤其是前段时间拿了地王的企业。

柳费国也指出，今年房地产业面临大量的信托结算，其中年底到期的不少，因此有的房企会降价销售，3、4月份的成交高峰就是一个明显的信号——房企对于下半年资金紧张的敏感度导致上半年积极应对。

虽然7月3日上海的两幅宅地入市，掀起了不小的波澜，但很难改变今年宅地的弱势地位。加上上述两幅宅地，今年至今，上海市含住宅用地成交总面积为308.9万平方米，远低于去年下半年416.9万平方米的水平，与今年上半年605万平方米的商品住宅成交面积更是相去甚远。或许正因为上海土地市场资源不足，导致房企不得不血拼高价抢地。

报告显示，上海土地出让占据全国之首，成交310宗，成交土地面积1104万平方米。其中，上海共推出住宅用地59宗，合计335万平方米，同比增加121%；共成交住宅用地59宗，合计310万平方米，同比增加110%。

德佑地产研究总监陆骑麟认为，今年住宅市场回暖的情况之下，上海商品住宅新增供应量并未与商品住宅成交同步增加，相比2012年下半年甚至出现大幅回落，开发商确有补仓的需要。不过土今年住宅用地供应量未有明显增长，多为商业用地，一旦出现优质住宅用地，势必引发开发商的哄抢，导致高溢价。近几年上海的优质土地全部由一线开发企业获得，即使是当前“钱荒”行情之下，这部分房企的融资能力也不容小觑，7月3日高溢价率和地王的出现，并不令人意外。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，在下半年“流动性”趋紧的市场背景下，对于资产负债率已经偏高，拿地比较激进的房企以及部分中小房企来说，疯狂抢地逆势扩张的做法尚值得警惕。

此外，一个月之内，商业地块两度刷新上海总价地王纪录，说明上海商业地块已进入强势追涨通道，而京沪两地甲级写字楼平均租金的显著差距，则为此追涨行为提供了一个合理的解释。

随着住宅限购限贷政策的收紧，诸多房企将目光再次转向了商业地产，2013年，包括万科、保利、龙湖、金地等多家大型房企都表示要加大商业地产的投入。

以万科为例，根据北京市土储中心公开资料显示，2012年，万科在北京拿下4宗住宅用地，商业用地为零。2013年上半年，万科在斩获台湖和房山2宗住宅用地外，还拿下了大兴新城核心区的一块商业金融用地。保利似乎也遵循着同样的轨迹。2012年，保利在北京共有3宗宅地入账，商业用地同样为零。而2013年迄今，保利除了大兴旧宫一块住宅用地外，还竞得了通州运河核心区的两宗多功能用地。