提要：随着美国、日本等多个国家推行量化宽松政策，全球资本市场出现超低利率环境，这为四处寻求资金的中国房地产开发企业提供了融资机会。今年前5月，中国房企海外发债规模已超去年全年。

随着美国、日本等多个国家推行量化宽松政策，全球资本市场出现超低利率环境，这为四处寻求资金的中国房地产开发企业提供了融资机会。今年前5月，中国房企海外发债规模已超去年全年。值得注意的是，下半年房产税扩围脚步日益临近，境外投资者对中国楼市风险的担忧加剧，同时海外经济体量化宽松政策退出预期增强，海外发债的最佳窗口期可能关闭。

低利率环境引爆发债潮

随着美国QE3、日本量化宽松政策的推出，海外市场迎来超低利率环境，渴求资金的中国房地产市场成为境外资金的投资标的。房企海外发债迎来了比以往更加有利的窗口期。

根据中国指数研究院的统计，2012年有20家海外上市房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长了10.23%。这种态势在2013年得到延续，仅1月就有17家上市房企通过境外融资渠道募集了约合420亿元的资金，超过去年全年上市房企境外发债融资总额的一半。截至今年5月初，已经有27家上市企业发债融资共计人民币759亿元，已超2012年全年发债融资规模的25%。

2012年，中海地产于2月和11月分两次共发行了17.5亿美元的中长期企业债券，利率保持在5.35%以下，有效降低了融资成本。万科2013年3月7日完成首次境外美元债券定价，将对外发行8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率仅为2.625%。方兴地产、龙湖地产、SOHO中国、金地集团等多家房企也以较低利率通过发行5年以上的中长期海外债券筹集了大笔发展资金，为企业可持续发展提供了资金保障。中国指数研究院表示，海外上市房企频繁发债，一方面是抢占海外融资窗口期获得大量低息资金，另一方面则是为了调节企业中长期债务结构，平衡资金成本，改善企业资金流动性。

境外资金青睐龙头房企

虽然海外发债迎来窗口期，但并不是所有中国房企都能以较低的成本融得境外资金。事实上，中国房企之间的融资成本差距巨大，而“国五条”出台后，房企海外发债的步伐也已开始放缓。

在万科等龙头房企顺利通过海外发债低成本募集资金同时，另一些房企却难以获得如此低廉的资金。新城控股今年4月刚刚发行的一笔人民币票据，年利率高达9.75%。业内人士表示，由于国内的外汇管制，房企海外融资进入内地还将付出其他的额外成本。对于优势房企而言，银行贷款才是最为低廉的融资渠道。

2013年3月以来，赴港发债的企业面临发债利率上升、国内利用外资监管趋严、信用评级降低的风险，海外发债步伐放缓。同时，海外投资者对于认购内地房企债券更持谨慎态度，更为关注债券发行企业的债券信用评级情况。中国指数研究院表示，中国房企信用评级除了与企业财务指标密切相关外，企业市场布局、产品结构、土地储备与城市房地产市场的契合度都是重要因素。