香港地产巨头的囤地术 “蜗牛式开发”获取超额利润
香港地产巨头的囤地术
“蜗牛式开发”获取超额利润
融创绿城日前收购的上海黄浦地块，最早由新世界发展(00017.HK)在1993年以7.5亿元的价格获得。之后虽几经易手，该地块却始终在新世界家族企业手中；20年后，该地块从7.5亿元升值到近80亿元。
这并非个案。位于上海静安区的协和城、陆家嘴贸易区的世纪大都会与黄浦地块类似。这些开发时间漫长的大型项目，多数为港资大牌房企、项目地理位置优越、项目开发时间长达八九年甚至更长。
“不少港资房企冒着被规土部门罚款的风险，拖慢开发节奏，对他们来说，只要土地没有被收回，就会从慢开发中获得超额利润。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民向记者表示。
开发20年的协和城
新世界发展于1993年获得了黄浦地块后，曾以7.65亿元的价格转让给新世界房产，2009年7月，新世界房产又将项目转让给了丰盛控股，而丰盛控股的掌门人是新世界发展有限公司主席郑裕彤的女婿杜惠恺。“项目一直在郑裕彤家族企业手中，如此左手倒右手，有囤地之嫌。”一位不愿具名的分析师表示。
经过频繁的股权变更，这个名为丰盛皇朝的项目在14年后的2007年，才开始正式动工。
实际上，不仅是新世界，中国地产集团(01838.HK)、天安中国(00028.HK)以及李嘉诚旗下的和记黄埔(00013.HK)、长江实业(00001.HK)等港资企业，也是“蜗牛式开发”的典型。
“这些港资地产巨头所开发的项目，就是一个‘拖’字。拿到地后七八年能进入开发就算是快的，开发周期通常在十年以上。”同策房产研究总监张宏伟说。
协和集团旗下的协和城项目，拿地20年仍在“兴建”，可与新世界家族转让的丰盛皇朝项目媲美。
与协和城项目相比，该项目的实际所有者——中国地产集团的知名度远低于协和城。协和城的名气源于其超长时间的闲置。这个位于上海最黄金地段南京西路的项目，闲置了近20年，自2004年5月开盘至今的9年中，只售出了5套房源。
据中国地产集团2012年年报披露，预期于2013至2016年竣工的上海协和城项目，建筑面积达33.8万平方米。然而在公司报表中声称正在“兴建”中的项目，却陷入了拖欠保安工资的难堪境地。
“要知道南京西路是寸土寸金之地，不能单纯看现在的困境，这只是表象。只要一转手，这家公司仅从这个项目上至少能获得上百亿的收入，其利润绝非我们所能想象。”一家房企高层告诉记者。
天安中国上海闵行区项目超慢的开发速度同样令人费解。位于闵行区漕宝路上的天安豪园，2008年之后基本进入停滞状态，且一停就是近五年。在该楼盘的介绍中，开发商称“天安豪园前期为动迁规划，动迁完后将投入建造”。
和黄的“打桩”拖延术
“开发速度越慢，土地升值的空间就越大。对这些房企来说，相比土地带来的巨大增值收益，资金成本几乎可以忽略不计。”蔡为民表示。
与新世界、中国地产集团、天安中国等港资房企不同，和记黄埔和长江实业有套多年一直“打地基”的方法，来拖延工期。
“拿到一个项目五六年后能真正进入开发阶段就是快的。多数项目一直处于设计阶段。”长江实业上海公司一位前员工向记者表示。
2005年和记黄埔联手长江实业联合获得了浦东世纪大都会项目。这个位于浦东陆家嘴金融贸易区核心区域的项目2011年3月才开工。但在开工两年后，该项目仍然处于“打地基”状态。
“蜗牛式开发”带来的收益，在长实上海普陀区真如项目上得到充分体现。
2006年长实获得了上海真如项目，2009年该项目才正式开工；但在开工两年后的2011年，该项目仍在打桩。
“项目一直没有动静，负责真如项目开发的人因为闲得没事干，走了好几批。”上述长实前员工告诉记者。
对于一个项目打桩期长达两年，长实方面也有自己的解释。“仍处于打桩阶段是由于项目面积达到几百万平方米，开工过程复杂。实际上日日夜夜都有几百工友在该项目开工，日日都有打桩机在运作。”长实向媒体表示。
通过“拖”，港资房企巨头所获得的收益相当可观。拿地7年后，长实的真如项目今年将进入销售阶段，而该项目的收益已非7年前可比。长实2006年竞得真如地块的楼板价约3000元/平方米，据克而瑞机构估算，按照目前周边地块约13000元/平方米的楼板价，长实仅从土地获得的溢价至少在60亿元以上。
“如果楼盘的销售价更高，恐怕长实在这个项目上的收益会更多。”蔡为民说。
