提要：3月31日，京“国五条”细则落地执行，涉及京籍成年单身人士禁购二套房和个人转让住房所得税按差额20%收税等政策。对此，业界普遍认为，总体而言，北京细则比较严厉，将改变房地产市场上涨预期，尤其住宅市场成交量将走低。

3月31日，京“国五条”细则落地执行，涉及京籍成年单身人士禁购二套房和个人转让住房所得税按差额20%收税等政策。对此，业界普遍认为，总体而言，北京细则比较严厉，将改变房地产市场上涨预期，尤其住宅市场成交量将走低。

不过，北京细则落地之后，政策是否会影响新房市场，是否会加大房企的销售压力？“今年保利地产在北京将提升商用类产品在所有项目中的比例，加大满足刚性需求为主的产品供应。”保利地产北京公司副总经理王英男向《证券日报》记者表示，总体来说，公司将通过调整产品结构的方式来应对北京调控细则。此外，公司在北京的销售目标仍旧锁定在一百亿元，而整个集团的销售目标则要比去年提升20%，达到1200亿元。

加推商用和刚需产品

事实上，此次北京细则的出台被业界解读为将改变楼市预期，二季度住宅市场将降温。对此，中经联盟首轮轮值主席陈粱向记者表示，细则落地后，未来确实会对一些改善型产品或者部分刚需产品受到一定影响。

对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，细则中提及提高二套房首付款比例，具体这一比例可能上浮至七成，政策对新建住宅的主要影响将集中在单价25000元∕平方米以上的产品中。

如此一来，房企将面临的销售压力不言而喻。对此，王英男表示，北京保利今年将通过调整产品结构的方式来应对市场变化。“保利地产2012年在京销售额为100多亿元，从已售产品的结构来看，其中大约80%-90%是住宅产品，只有10%有余的产品属于商用类，包括写字楼和商铺。保利地产今年在北京主要有5个项目销售，包括高端住宅、刚需产品和商业广场等业态，而在所有项目中，商用类产品的比重要占到40%以上。”

如此一来，北京保利在保持百亿元销售目标的情况下，商用类产品比例提升了约30个百分点，正如王英男所言，“我们的产品结构比例呈现出此消彼长的形态，今年推向市场的住宅类产品比重大幅度下降”。

高端产品比重下降

事实上，王英男坦言：“在去年推出的住宅产品中，约80%-90%为高端住宅。销售单价在40000元∕平方米以上的住宅产品在北京公司100多亿元销售额中占60%以上，其中，保利·中央公园实现销售额约40亿元，保利东郡约20亿元。”

同时，他强调，从今年推向市场的产品结构来看，单价40000元∕平方米以上的高端住宅比例会大幅降低。目前，保利东郡只剩下70套房左右，加之地下车位和项目中的配套商铺，货值大约15亿元，而整个项目可能将在8月份收盘。除此之外，保利地产蓟门桥项目将在10月份入市。不过，该项目也只有十几亿元至二十亿元左右的货量。

由此可见，保利地产今年在北京推出的高端项目货值要比去年少25亿元左右，下降幅度约为25%。不过，业界更为关注，细则的落地是否能让保利地产顺利实现这些高端楼市的去化？

对此，王英男透露，实际上，受新“国五条”中个人转让住房所得税按差额20%收税政策影响，一些改善型需求的客户放弃了购买二手高端住宅的想法，转向购买能够一步到位的新盘。以保利东郡为例，整个3月销售额约达2亿元，这是该项目开盘以来取得的单月最高销售业绩。

而3月30日当天，记者也在保利东郡的售楼处发现，看房的人不少，甚至有当场达成成交意向的。

“最近看房的人明显增多，其中一部分确实是受细则影响，放弃购买二手高端住宅。”售楼中心的一位销售人员向记者表示，“此外，这也是因为我们的楼盘涨价幅度是四环以内涨价幅度最小的楼盘”。

对此，王英男表示，“项目2011年8月开盘时，大户型均价为48000元∕平方米-49000元∕平方米之间，近两年时间过去了，现在我们的大户型房源成交均价仅在52000元∕平方米左右。”上涨幅度仅为7%，这确实是项目在3月单月成交量高达约14套的主要原因。

对此，思源经纪北京公司总经理周巍向记者表示，实际上，这几年北京高端产品受政策影响并不大。“我们对高端市场的调查结果显示，北京四环内的高端产品共计约3000套，但市场的需求远远不止这些。”