提要：去年以来，房地产开发商通过各种渠道筹措资金拍土地、上项目，直接导致开发商负债上升、存货增加。包括万科、招商地产、华侨城等24家大中型上市房企截至去年底的总资产负债率已高达73.1%，同时它们的存货价值5530亿元，较2011年底上升1000亿元。

去年以来，房地产开发商通过各种渠道筹措资金拍土地、上项目，直接导致开发商负债上升、存货增加。包括万科、招商地产、华侨城等24家大中型上市房企截至去年底的总资产负债率已高达73.1%，同时它们的存货价值5530亿元，较2011年底上升1000亿元。

上市房企负债率上升

截至3月22日，包括万科、招商地产、华侨城、荣盛发展、世茂股份等24家上市房地产公司已交出2012年财务报表。其中，资产负债率上升的公司占据七成，其中万科、华远地产等知名房企的资产负债率高达77%以上，而中华企业、泰禾集团等公司的资产负债率更是超过80%。

开发商乐于通过外部融资买土地、上项目，这是中国房地产市场一直以来的基本模式，一些大型房企的资产负债率常年维持在60%以上。

随着房地产上市公司2012年年报的陆续披露，一些大中型开发商资产负债率的上升再次引起关注。记者统计，截至3月22日，包括万科、招商地产、华侨城、荣盛发展、世茂股份等24家上市房地产公司已交出2012年财务报表，这些上市房企总的资产负债率高达73.1%，已超过业内公认70%的警戒线。中信建投房地产行业首席分析师苏雪晶认为，目前很多大型房地产开发商的资产负债率超过了70%，增加资金杠杆成为开发商扩张的必然选择。

记者发现，在这24家公司中，资产负债率上升的公司占据七成，其中万科、华远地产等知名房企的资产负债率高达77%以上，而中华企业、泰禾集团等公司的资产负债率更是超过80%。

对此业内人士表示，中国人民银行在2012年上半年两次下调存款准备金率各0.5个百分点，并在年中两次下调存贷款基准利率，这在一定程度上缓解了开发商的资金压力。记者了解到，从2012年年中开始，不少开发商选择增加资金杠杆争取主动权，通过银行贷款或信托产品进行融资，一些资金实力较强的企业获得了更多机会，这也直接导致了开发商负债率的上升。

财务成本上升显兑付风险

随着今年有大批前两年的房地产信托产品陆续到期，如果楼市出现波动，或者开发商资金链条出现意外情况，资产负债率高企的房企可能会面临兑付风险。

资金杠杆的增加，对房地产开发商带来的不仅仅是收益。2011年以来，众多开发商选择房地产信托产品进行融资，动辄超过10%的利率不仅给开发商带来压力，也给投资者带来兑付风险。但与此同时，随着楼市寒冬已过，开发商高价借钱拿地的信心十足，不少大型上市房企甚至提高了分红金额。

中国社会科学院金融研究所财富管理研究中心的数据显示，至2月底，今年以来已成立54款房地产信托产品，首次募集规模超过120亿元，平均募集规模达3亿元，超过基础设施信托、工商企业信托、金融机构信托。

而开发商透露的信息显示，房企为房地产信托产品支付的利率越来越高。国内房企龙头万科的融资能力本来首屈一指，但在其2013年到期的金额最大的4笔信托借款中，最高合同利率达到每年11.5%，最低的也有11%。

记者在北京多家银行了解到，目前市面上房地产信托产品的预期收益率大多在10%以上。随着今年有大批前两年的房地产信托产品陆续到期，如果楼市出现波动，或者开发商资金链条出现意外情况，资产负债率高企的房企可能会面临兑付风险。但即使是在这种情况下，众多房企均希望继续通过包括信托在内的各类渠道进行融资。中航地产就表示，公司将通过加强融资管理、拓宽融资渠道等方式获取外部融资。

不过与此同时，不少房企也显示出楼市回暖下“不差钱”的状况。记者统计，上述24家上市房企中，仅有6家公司2012年度不会分红，14家公司增加了分红规模，其中万科增加了5.5亿元的分红，华侨城和招商地产也分别将分红规模从去年的3.4亿元左右提升至5亿元以上。

存货剧增1000亿元

去年底24家上市房企存货总价值高达5530亿元，同比上升1000亿元。其中，存货超过100亿元的上市房企有10家。

与负债上升相对应的是，上市房企去年底的存货规模大幅度上升，24家公司存货总价值高达5530亿元，同比上升1000亿元。尽管前期“国五条”出台，但今年一季度销售回暖，似乎让开发商不仅不怕卖不出去，还大有加大投资开工的势头。

记者统计，在上述24家公司中，去年底存货超过100亿元的上市房企有10家，其中万科虽然表示公司“存货结构保持在健康状态”，但截至2012年底其存货价值2551.6亿元，较2011年末增加470亿元。

对此，业内专家表示，房地产开发商存货的大规模上升，并不是传统意义上单纯去囤积商品房，其意义还包含房企新获取项目及在建开发产品的增加。兴业证券首席策略分析师张忆东认为，“此轮调控更注重二手市场，未来两三个月地产开发投资不会明显减速。”

记者了解到，金地集团今年前两个月累计实现签约面积为32.8万平方米，累计签约金额达41亿元，分别较去年同期上升1.1倍和1.5倍。在一季度楼市特别是一手房市场持续升温的情况下，开发商似乎并不担心房子卖不出去，借钱、囤货的势头可能仍将延续。