提要：本周末上海楼市有3个楼盘计划新增入市，预计将推出房源500余套。其中，位于宝山杨行板块的招商海德公馆、嘉定新城板块的保利星海屿均为首次开盘，位于奉贤海湾板块的绿地海语墅则计划加推一批公寓。

年底这波刚需楼盘推盘小高峰中，终于有品牌房企加入。

新浪乐居截至11月22日的统计，本周末上海楼市有3个楼盘计划新增入市，预计将推出房源500余套。其中，位于宝山杨行板块的招商海德公馆、嘉定新城板块的保利星海屿均为首次开盘，位于奉贤海湾板块的绿地海语墅则计划加推一批公寓。

品牌房企临近年底的这一集中推盘行动，让部分市场人士颇感意外。

沪上某房企高管称，品牌房企的销售更加具有全局性、统筹性，但一般情况下年末不会有太大动作，“一般品牌房企年末做内部工作比较多，考核、总结、明年计划等，不会有太大外部动作。”

保利少量新盘试水

计划在本周末新增入市的三个刚需楼盘，均给出了一定的优惠措施。

保利星海屿售楼处称，该楼盘此次将推出带装修两房、三房房源100套左右，优惠后均价在1.7万-1.8万元/平方米，“我们小户型房源不多，以后加推的都是面积200平方米以上的大户型。”

沪上某房企高管介绍，保利星海屿拿地时间是在2009年年中，当时地价较高，如果再算上某配建项目的成本，楼板价可能要达到8000多元/平方米，因此设计上走的也是中大户型路线，“由于周边配套还可以，适当走高端一点的路线也无可厚非，但从现在的市场看，目前的定价仍将令销售承压。”

上述房企高管猜测，保利星海屿虽然是新盘，但第一次开盘100套的推盘量并不大，这可能与价格较高有关。而招商星海屿则根据市场来定价，推盘量较大，“显然是跑量的。”

招商海德公馆售楼处介绍，此次首次开盘将推出两房、三房房源约330套，两房优惠后均价在1.52万元/平方米，三房优惠后均价在1.35万元/平方米，“实际优惠的金额在10万元左右。”

中房信分析师薛建雄直言，招商海德公馆的价格较有竞争力，而保利星海屿的价格则“不便宜”，“这一价格系目前嘉定新城板块在售楼盘中最高的，去年底该板块主流刚需楼盘价格曾跌至1.2万-1.3万元/平方米。”

“保利星海屿可能由于成本较高，高价少量开盘也有不得已之处。”薛建雄说。

除了上述两个全新盘，绿地海语墅本周末也计划加推80套一房、两房，均价在8800元/平方米，售楼处称将推出“1万元(意向金)抵3万元(房款)”的优惠。

“最后的推盘机会”

品牌房企上周末的集中推盘，出乎不少市场人士意料。

某上市房企营销总监介绍，11月以来上海楼市推盘量一直较低，入市的刚需楼盘多为远郊的中小开发商，品牌房企则少有新增入市的情况。

上述上市房企营销总监分析，由于配建的公共项目投入较大，保利星海屿此时推盘，可能是出于项目资金平衡考虑；而招商此次推盘则应该是为了使业绩更好看，提升行业地位考虑。

这与薛建雄的推测颇为接近。他同样分析，招商虽然销售任务完成得不错，但公司可能对行业内的销售排名有所追求。

对此，招商地产(000024,股吧)上海分公司相关负责人坦言，虽然今年业绩完成得不错，但到了年底还是想再冲一把。

根据招商地产(000024)三季报，今年前三季度，招商共实现销售金额247.08亿元，已远超其年初制定的年度销售目标210亿元。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海分析，对想要在年底前冲业绩的开发商而言，由于签约和资金到账周期的原因，眼下至12月初是最后的(推盘)机会。12月中旬以后再推盘，很难对今年的业绩提升有所帮助。

宋海还提到，虽然近期市场推盘量表现不佳，但年底的成交量总体不错，而土地市场也出现了升温，这也说明客户、开发商对楼市的预期还是看好的。

万科仍有加推计划

事实上，品牌房企由于体量大，在大多数城市的推盘计划多是按部就班进行。

招商地产董秘刘宁即称，该公司在各城市的推盘计划是按施工进度来的，达到预售标准就会开盘。

万科上海分公司相关负责人也说，万科的推盘情况全年各个时段都有安排，较为均衡，受年末等市场因素影响较小。

据介绍，年底万科在浦东的一个全新包装的项目可能会推盘，同时上海其他几个在售楼盘也会有加推动作，“年初制定的销售计划就是这样的。”

至于具体的定价策略和推盘量，该负责人则称，会根据客户积累以及前期销售情况制定。

金地集团(600383,股吧)华东区域某高管也称，年内该公司在上海的项目基本不会再有加推动作，“今年业绩完成得不错，推盘不能太猛，明年还要过日子。”

该高管称，他目前的工作主要是把在售楼盘的销售进一步搞好，做好已售房源的回款工作，同时对几个可能会在明年上市的项目，做好施工安排、调配。

据分析师曲鹏介绍，年底楼市基本上是刚需产品的市场。这些刚需楼盘中，全新盘成为开盘市场的主力军。

“由于今年楼市整体回暖，大多数项目全年任务指标都已完成或即将完成，只有全新盘还拥有大量亟待销售的房源。”曲鹏解释道。