提要：“返租回购”一般在商业地产或者是酒店式公寓、旅游度假项目中比较常见，住宅项目鲜有使用。然而，面对年底大量房源入市，竞争激烈的别墅市场涌现第一家玩“返租回购”的楼盘。这家楼盘正是江宁颇为知名的别墅楼盘中浩青溪庄园。

“返租回购”一般在商业地产或者是酒店式公寓、旅游度假项目中比较常见，住宅项目鲜有使用。然而，面对年底大量房源入市，竞争激烈的别墅市场涌现第一家玩“返租回购”的楼盘。这家楼盘正是江宁颇为知名的别墅楼盘中浩青溪庄园。

【惊人】

500万买，10年后1000万回购

近期南京在售项目中，好些楼盘推出返租形式促销卖房，比如绿城水晶蓝湾的超五星酒店、位于长江路的凯润金城以及江宁汤山附近的汤城汇。不过这种形式在住宅市场极少有商家推行，更别说总价居高不下的别墅。

然而， 近日江宁别墅盘中浩青溪庄园放出消息，将推出一批实行返租回购的别墅房源。记者以购房者身份致电该盘售楼处时，一位销售人员也证实确有此事。“我们有一批小院独栋别墅参与此次活动。”

该销售人员介绍，“业主收房之后，可以选择交给中浩集团旗下的酒店代为运营，5年内每年返还业主总房款6%的收益，每年业主还有28天的居住使用权，可以自由选择到中豪集团旗下的黄山、青岛等地的酒店度假。后5年，租金收益将按照业主6成、开发商4成的比例分成。10年后，如果不想要房子，我们将翻倍回购，比如原本总价500万的房子，10年后业主不想要，开发商将以1000万元回购。”据了解，该项目目前在售二期别墅房源，面积为330~753㎡，总价从496万~2100万不等。

该盘销售人员还透露，近期购房还将推出一次性付款8.8折的优惠，最便宜的一套总价大概是420万左右，365㎡房源单价划到1.15万元/㎡左右。

记者粗略计算，以该盘总价420万元的别墅为例，如果每年返还总房款6%，则业主每年获得24万元的收益，5年将获得120万元的收益，抵扣后总房款仅300万元。

【调查】

别墅市场竞争白热化

在众多业内看来，中浩青溪庄园的“返租回购”，也是出于回笼资金压力下的无奈之举，其实是一种低调的让利降价行为。而中浩青溪庄园一位销售负责人也坦言，“为了尽快资金回笼，才会推出那么大的促销优惠。”

也有观点认为，一些别墅楼盘之所以会推出大力的促销优惠，除了年底回笼资金的压力外，也跟近期别墅市场上激烈的竞争有关。根据365地产家居网的统计，在“金九银十”期间，南京别墅共上市房源444套，19家别墅推出了新房源。其中10月南京别墅上市385套，超过了第三季度的别墅上市总量。而11月，南京将有12家别墅推近300套新房源。年前700、800套的上市量，对于别墅市场来说不容乐观，促销战不可避免。一些楼盘已经提前抢跑，例如，纯新盘五矿九玺台，近期首次开盘的单价低至15000元/㎡。

“之前受‘限购’影响，远郊别墅销售不理想。”一位业内人士分析，年底给予一定促销手段也是意料之中。

【分析】

运营状况决定能否兑现

中浩青溪庄园案场的陈经理介绍，该盘交付之后，业主可以选择中浩集团旗下的布瑞萨酒店代为运营。目前中浩青溪庄园的配套——四星级布瑞萨花园酒店已经于今年8月交付运营。“我们的预想是，未来的装修资金可能与业主五五分。”

据业内介绍，旅游地产项目早有这种返租回购的度假别墅。比如在海南，海景度假别墅都是装修成套间后营业，每间房的收益还是相当可观的。而满堂红置业有多年别墅交易经验的张经理介绍，目前江宁城市别墅的租金收益比较客观，比如玛斯兰德和帝景天成的别墅月租金收益基本都在2万元以上。“如果中浩青溪庄园按照酒店来运营的话，月收益可能还会远远超过2万元。”记者走访发现，南京远郊一些运营良好的旅游度假别墅，每晚的入住费用开价基本都在800元以上，如白鹭岛度假村。

“这种返租回购的别墅有一定风险，若市场震动较大，则有可能不能顺利回笼资金，最坏的可能连房子都不能交付。”业内人士分析，旅游地产项目需要一定培育期，短期内要获得较高收益难度较大，除非有实力较强的运营公司和优质的旅游资源来支撑。