提要：大概在半年以前，大家普遍认为2012年会是房企最难过的一年。不过从最近房企公布的销售数据来看，今年都表现不错。不需要年底最后两个月的冲刺，不少房企已经提前达成全年销售目标。

大概在半年以前，大家普遍认为2012年会是房企最难过的一年。不过从最近房企公布的销售数据来看，今年都表现不错。不需要年底最后两个月的冲刺，不少房企已经提前达成全年销售目标。

紧跟在中海、世房之后，远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)也对外宣布全年销售已实现提前达标。11月9日，远洋地产宣布，1-10月，公司实现协议销售额约人民币271亿元，同比上涨25%，提前两个月超额完成全年270亿销售目标。首10月，协议销售面积约220万平方米，相比2011全年销售面积微升约5%。

其中，10月份，远洋地产实现协议销售额约人民币35亿元，环比小幅上涨6%，协议销售面积约29.2万平方米。

逼近300亿

事实上，关于远洋提前达标的消息，花旗早前已于报告中透露，截至10月12日，远洋地产已录得销售额270亿元，提前完成全年销售目标。同时，花期更认为远洋今年销售表现将有惊喜，有机会录得销售超过300亿元。

与此同时，根据花旗披露的数据，远洋地产明年可售资源更达到650亿元，预计远洋的年销售增长可逾20%，明年深圳、青岛及上海将成远洋的新销售市场。

而从最新披露资料来看，远洋深圳项目即将开始进入销售阶段。远洋透露，其于深圳的首个项目远洋新干线将于11月入市。

从远洋透露的信息当中，不难发现远洋业绩上涨迅速的原因。

数据显示，尽管远洋前十月销售金额及销售面积均有不同幅度的上升，但是销售均价却出现小幅下滑。1-10月销售均价约1.23万元/平方米，相比2011全年销售均价小幅下降约5%。

远洋地产称，这主要是由于环渤海区域的秦皇岛、青岛和东北区域的长春、沈阳等二三线城市的中端刚需产品销售贡献比例较2011年上升所致。

这里面有远洋采取适度降价加快去化，以及经营布局调整的因素。

据了解，今年以来，远洋对不少中端产品及库存较大的产品采取了降价策略，换取现金。而于今年上半年，远洋协议销售平均售价更比去年同期下降20%。

此外，今年远洋销售来源的城市共17个，且大部分都是二三线城市。而去年远洋销售来源的城市仅有九个，且多数为一二线城市。而二三线城市的售价通常比一二线城市要低。

或许因为降价的因素，从目前远洋的销售去化来看，表现尚属不错。据早前披露数据，今年远洋的可售货量达到550至600亿，至今已去化近半。若以花旗预计的300亿全年销售数字计算，远洋今年的年度去化率或可达到50~55%，与远洋年初预测数据相若。

利润率受压

不过，由于价格的下滑，可以预见未来一至两年远洋的利润率会受压。

远洋管理层曾于今年8月估计，因未确认销售的利润率更低，料公司毛利率为25%，净利润率则低于10%。事实上，今年上半年远洋地产的净利润率下降至仅10.6%，为大型内房中最低。

远洋表示，目前公司正严格节约成本，令净利润率未来两年提升至10%。但似乎市场预期并非太乐观。相关数据披露，目前市场估其2012至2014年财年的净利润率在9.4%、8.3%及8.5%。

然而，花旗亦指出，由于远洋的投资物业进入收成期，标志性项目逐步完成。根据公司已公布的合约销售毛利润率预测，2013年财年的入账毛利率会较低，但料会在2014年财年恢复。

随着9月20日远洋与太古地产合作的商业项目北京颐堤港的正式开业，远洋地产也将逐渐步入商业地产的回收期。

据透露，从今年开始远洋每年将有超过20万平方米的商业物业投入使用。

其中，2013年，远洋将有北京远洋未来广场及天津远洋未来广场投入运营，这两个项目的规模合计约30万平方米。

远洋与太古在成都合作的大慈寺项目将在2014年投入运营，项目规模也约30万平方米。2015年，远洋将有8个购物中心相继亮相。