提要：据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心项目，遍布深圳、上海、武汉、东莞等地，其商业项目的规模更是达到600万平米。

随着各地商业项目逐一浮出水面，万科在商业地产上的版图也日渐明晰。

据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心项目，遍布深圳、上海、武汉、东莞等地，其商业项目的规模更是达到600万平米。

与此同时，万科还在不断加大其商用物业的土地储备。不过近期有消息指出，其在北京的第一个商业项目——万科大都会入市两年以来，表现却并非十分突出。

万科大都会项目

据了解，作为北京万科进入北京CBD的标志项目——万科大都会，目前仅售出二三十套，而整个项目房源共计69套。

万科大都会前身是赢嘉中心，曾用名为“三立大厦”及“富裕隆大厦”，项目位于北京CBD核心区域，东长安街南侧，东三环国贸桥东南角，总建筑面积4.2万平方米，其中地上面积3.6万平方米。

该项目由赢嘉置业发展有限公司在2001年底建成，而后几易买主。2010年5月，北京万科11.5亿元接盘。万科亦将之视为在商业地产开发过程中的试验品。

毕竟赢嘉中心为旧楼改造项目，故对于其改造定位万科讨论至久。

“(赢嘉中心的改造)做好了就是一个教科书式的改造，否则就不仅成为笑柄，甚至对北京房地产市场的建筑构造都形成负面影响。”毛大庆曾如是强调。万科希望，完成改造后的赢嘉中心，将是北京CBD首座旧楼改造后的新业态商业地产项目。

在经过约半年的琢磨后，北京万科决定，将该项目的写字楼部分将设计为企业家私人会所，以满足CBD区域企业家的需求。而相关改造方案也在2011年3月获批。赢嘉中心亦更名为“万科大都会”。

根据改造计划，万科大都会的格局为：1-4层为商业，5-24层为企业家会所，共计69套精装修房源。其中，5-16层分割为4个开间，16-23层分为3开间，顶层为两开间，主力开间面积为300~500平米，最小面积为160平米。

同时，万科亦决定对该项目采取散售。然而，自此之后，市场上鲜有万科大都会销售的消息传出。

直至今年11月初，有业内人士透露，入市近两年的万科大都会的租售工作尚未完成。

对于这一现状，北京万科方面解释，由于大都会是一个旧楼改造项目，不是新房，而且其项目内部精装修的施工还没有做完。

而对该项目的销售情况，即便是销售人员也莫衷一是。有人指出是20多套，也有人说30多套。来自北京万科官方的说法是“近半”。

北京万科相关人士解释，这是由于项目定位高端，售价超过8万元/平米，项目起价2000万元/套，虽然项目去年就已经入市，但客群相对较小。

市场与定位之误

不过，有北京业内人士就指，万科大都会毕竟是个旧楼改造项目，由于受楼高及写字楼间距偏小的影响，改造空间有限。且项目地处CBD区域，环境嘈杂，高峰期出行颇为不便。

此外，尽管CBD区域内云集了不少有实力的央企或国企，但国内大部分企业并没有形成像谷歌、IBM等外企那样的企业文化，对万科定位的“高端私人会所”需求并不大。

“万科大都会有点背。”上述人士亦如此感慨，除了定位局限性大之外，万科大都会也有点“生不逢时”。

相关人士指出，北京万科刚完成项目收购不久，北京市就出台了禁止酒店式公寓拆分销售的规定。所以在项目改造方案通过方面，北京万科花费了一定的时间与力气。

不仅如此，2010年，北京万科在收购赢嘉中心之时，北京楼市呈现出“商住倒挂”的局面，彼时，同一地段内，高端公寓的销售价格要高于商铺及写字楼。

然而，让北京万科始料不及的是，两年之后，写字楼与商铺的价格远远超过高端公寓，受市场欢迎的程度也超出预期。

一个直接的例子是：北京北三环的金澳国际项目由高和资本收购并改造包装为写字楼项目，而后于2011年8月入市当即销售一空，且售价、出租率均在此前基础上倍增。

有房地产权威人士近期就认为，万科大都会之所以在入市近两年仍未完成销售，主要是因为企业延续了过去的思路和判断，把一个普通的写字楼变成一个高端的公寓，而这个判断显然没有符合北京市高端写字楼的需求。

“如果趋势都判断错了，你再高明的管理经验，再高超的经营技巧，再精明的团队，你也无法对抗的趋势，你也会受到损失，在房地产的发展中也会尝到失败的苦果，所以趋势判断很重要。”这番话颇具警示意义。