提要：远洋地产最新中报显示，2012年上半年远洋地产毛利为20.58亿元，较去年同比下降12%，毛利率为30%。据花旗集团测算，远洋地产在2012年上半年净利润率为10.6%，为内地在港上市房企之末。该集团预计，远洋地产2012年净利润率可能维持在9.4%。

尽管在远洋地产董事局主席、行政总裁李明看来，远洋地产最困难时期已过，但他们不得不面对利润率下滑的现实。

远洋地产最新中报显示，2012年上半年远洋地产毛利为20.58亿元，较去年同比下降12%，毛利率为30%。据花旗集团测算，远洋地产在2012年上半年净利润率为10.6%，为内地在港上市房企之末。该集团预计，远洋地产2012年净利润率可能维持在9.4%。

记者根据远洋地产财报测算，2011年同期，远洋地产的净利润率为14%，2011年全年净利润率为12.9%。

去年底今年初，远洋地产进行了一系列的公司架构调整，主要是由过去的三级管理改为两级管理，即从以往的“总部-事业部-城市公司”变成“总部-城市公司”。李明9月21日以远洋天著改造后的产品为例说，公司组织架构调整是对的。

李明称，远洋地产上半年的确裁撤了很多人。北京大概裁了100人，大连裁了大概100人。高管一个没动。但高管均被相对减薪，李明本身的薪水就被减掉50%。他说自己出差也不坐公务舱了。

远洋地产如此大动干戈，就是为了完成净利润目标。

花旗集团根据远洋地产已公布的合约销售毛利润率预测，2013年的入账毛利率会较低，但预计远洋地产会在2014年恢复，管理层将努力维持净利润率在10%或以上，而目前市场估其2012至2014年财年的净利润率在9.4%、8.3%及8.5%。

在外界看来，远洋地产毛利率之所以持续下滑，是因为其在2011年分别在北京、青岛等地拿下多幅地王所酿成的苦果。但李明在接受专访时并不愿意承认这一点。

李明认为，远洋地产本身的盈利能力与以前相比并没有变化，毛利率一直维持在30%。但盈利能力与龙头房企的确有差距，最主要的原因是战略不同。

另外，李明还认为，远洋地产在2007年上市时，净资产为26亿，上市至今5年，远洋净资产已近400亿，资本规模扩大10倍有余。但利润受开发周期所限，增长速度有限，也就是说，分母扩大的速度远远大于分子，净资产收益率增长得慢，是利润增长速度跟不上资本增加速度，实质上利润是没有降低的。

过去两年，远洋地产调整了区域结构，重点布局二三线城市。公司去年270亿的销售收入仅来自9个城市，今年扩大至17个城市。不过，销售收入虽大幅增加，但利润并未同步增长。

“从今年开始，远洋每年将竣工20万平方米的商业物业，我敢拍着胸脯讲，毛利率比远洋高的企业没有一家能够做到。从今年开始，远洋地产商业物业就可以有正现金流了。”李明透露，写字楼要达到累积盈亏平衡至少需要7年时间，而商业物业要达到现金流累积盈亏平衡则至少需要10年时间。9月20日，远洋地产与太古地产合作的第一个商业物业颐堤港正式开业。该项目总建筑面积约为17.6万平方米，其中商场颐堤港面积达8.7万平方米。据李明透露，该项目开发了近6年，总投入近40亿，对现金流、毛利率均产生了影响。

李明坦承，持有型商业物业由于流动性差，年回报率一般为5%-10%，几乎相当于银行利率。他认为，下一轮泡沫如果破灭，最先破灭的不是住宅，而是商业地产。但由于商业地产相比银行利率回报更具稳定性，所以远洋地产仍然坚定增持商业物业。