提要：城市更新在当前深圳可开发用地难以为继之时，对于增加土地供应量有着积极作用，也是众多房企欲争相进入的领域。

城市更新在当前深圳可开发用地难以为继之时，对于增加土地供应量有着积极作用，也是众多房企欲争相进入的领域。

然而，就在深圳加快推进城市更新步伐之际，却传出了海航置业要退出这个市场的消息。

日前有消息称，"除两个在建项目外，海航将全面退出深圳城市更新".

深圳"地主"

如果说是一般的小企业要退出深圳的城市更新，倒显得理所当然，毕竟城市更新是要耗费极大人力、物力、财力的项目，但对于海航置业而言，却有点难以置信。

就在去年，海航置业还曾号称自已是深圳的"大地主".当然，这并不是因为海航置业在深圳的公开土地市场上拿了多少土地，而是因为其在深圳龙岗拥有众多的城市更新项目。

2011年4月2日，深圳龙岗区深惠路沿线的南联港台城市更新项目奠基，让海航置业这个此前在深圳默默无闻的"大地主"浮出水面。

其实，在当时南联港台项目的施工公示中，并未看到"海航"字样，其改造主体是深圳宝源创建有限公司。后经查实，深圳宝源其实是海航置业下属的一家全资子公司。

2009年，海航置业通过收购宝源控股20%的股权，间接获得了南联港台项目，该项目总建设用地面积约14.3万平方米，规划总建筑面积约62.3万平方米，将建成一个含住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等的大型城市综合体，首期启动工程约20万平方米。

伴随着南联港台项目的启动，海航置业在龙岗拥有的众多城市更新项目也一并显现出来。

据相关知情人士透露，包括南联港台项目外，海航置业在龙岗还拥有另外4个城市更新项目，具体为金稻田项目、新天地项目和坂田村项目，以及龙岗中心城的吉祥广场项目。

而据不完全统计，上述5个项目总计占地约200万平方米，建筑面积达685万平方米，这使得海航置业超越中信、华润、佳兆业等一跃成为深圳的"大地主".

败退深圳？

既然贵为深圳的"地主",如今却传出"外逃"的消息，这确实让人有点琢磨不透，但如果了解深圳项目的具体情况，以及海航置业在地产项目上一惯的操作手法，或许就并不意外了。

作为海航置业深圳项目中最早奠基的南联港台城市更新项目，在奠基后的一年多时间内其实并无多大实质进展。

据某工程信息网显示，截止8月10日，南联港台片区改造项目海航华南家园的备注信息为，甲方（海航置业）正在与中建二局接洽，但暂未签订施工合同。

此外，该项目截止到2012年7月下旬还处于施工图设计阶段，施工图设计完成时间未定。

对于这种项目进展缓慢的情况，在一位熟悉海航置业的相关人士眼中却并不奇怪。

该人士称，其实房地产开发并不是海航的强项，虽然它有自己的业务团队，但在房地产开发、流程、产品设计及销售服务方面并没有一般的房地产公司专业。

"所以，海航发展房地产业务的重要方法之一，就是将手中的大量土地资源提供给专业地产公司合作开发，然后坐享其成。"

的确，外界所能看到的由海航独立开发的成熟地产项目也并不多见，即使是在海南本地完成的地产项目也屈指可数。

此外，另有分析人士指出，海航发展地产业务并不是想独立开发，而是想购买和圈占大量土地和物业，因为海航发展地产业务不是主要依靠业绩提升，更多的是通过把握资本市场的节奏，以及资产泡沫的节奏来迅速做大资产规模，即依托并购和资本杠杆。

而深圳的城市更新项目，海航置业也均是收购而来，其中联港台项目、金稻田项目、新天地项目是从占股80%的新鸿基发展（中国）有限公司和占股20%的宝源控股有限公司收购而来，吉祥广场项目也是收购于另一家公司；并且，这些项目拟采取的开发方式也是寻找合作方。

2011年10月15日，海航集团华南控股有限公司执行董事长何家福与深圳市光耀地产集团有限公司董事长郭耀名签署战略合作协议。有传闻称海航将把在深圳的4个项目交给光耀开发，但双方均三缄其口，光耀集团副总裁李丁称"具体内容还没有敲定。"

不过，据深圳业内人士透露，目前海航和光耀的合作并没有最新进展。另外，除南联港台改造项目奠基外，其余4个城市更新项目也没有传出要开工的消息。

该人士还表示，目前深圳推进城市更新的步伐已加快，政府会催促那些已确定主体的项目加快进程，而海航置业旗下的项目可能就在这个范围之内，如果项目进展缓慢，政府会考虑更换更新主体，在这种情况下，除已开工项目外，海航置业是有可能退出深圳城市更新的。

对于这种可能性，深圳另一业内人士也指出，海航这种无节制的品牌扩张，虽然美其名为资本大挪移，但实质上是盲目多元化，风险太高，而在目前房地产行业遭遇严厉调控之际，更加大了失败的可能性，如果真的退出，也不足为奇。

资本运作

尽管海航置业退出深圳城市更新目前只是传言，但无风不起浪，这种传言似乎也折射出海航近几年在地产领域扩张的窘境。

近年来，在海航集团众多的收购中，地产板块成为其至关重要的运作平台，资产收购、质押、融资等杠杆运作接连不断，而地产板块的资产规模也急剧膨胀。

与其说海航集团在搞地产开发，不如说是搞资产运作，其一系列动作的实质是赌中国的资产升值。

此前曾有海航集团内部人士表态，像海航集团这样的企业，缺的不是钱而是资产，没有资产的海航是痛苦的，有资产就有了融资渠道。

显然，海航置业的盈利模式与一般房地产开发企业不同。而海航之所以在短期内会成为深圳的"地主",最重要的原因是海航集团高层认为，土地、房地产远比现金保值，所以才会大量购买土地和物业。

而在完成大量土地资产的储备后，海航集团又四处为地产板块借壳上市奔波。

不过，从2009年欲借壳ST筑信到2010年尝试重组绿景地产，海航的借壳之路均以失败告终。

最近一次借壳事件则是与九龙山（600555,股吧）的纷争，虽然看起来比前两次更加接近成功，但其中也遇到了款项之争与股东矛盾等诸多难题，能否成功，目前也是悬念重重。彭飞