提要：无论楼市调控从哪个角度、哪个方向入手遏制房价上涨，都会保护一种人的利益，那就是首次置业者。而从央行接连降低首套房贷的优惠底线，到最近一个月内的两次降息，首次置业的购房人无疑成为最大的受益者。

 

 

无论楼市调控从哪个角度、哪个方向入手遏制房价上涨，都会保护一种人的利益，那就是首次置业者。而从央行接连降低首套房贷的优惠底线，到最近一个月内的两次降息，首次置业的购房人无疑成为最大的受益者。

不过，记者走访市场发现，这类“首置型”购房人中，却隐藏了一部分“非刚性需求”，他们对于房子的需求紧迫程度并不高，却因为对房价上涨的预期而形成恐慌心理而出手购房，渐渐自成一股势力，潜移默化地拉动着楼市成交量的上涨。

市场调查数据显示，近来楼市成交中，“首置型”购房人已经占到市场总量的两成，而在2009年楼市最火爆的时间段，这样的恐慌性需求也不过占据了三成份额。隐藏在“首置型”背后的危机似乎已经渐渐浮出水面。

心态

房主狂涨价 “有钱不买等于犯傻”

“我不管别人买不买，我必须买！”薛晓琳（化名）两口子最近没少为看房忙活，看完了新房看二手房，买不起三环的就看四环的，白天上班，晚上和周末都用来看房，必须买上一套房，是两人要完成的使命。

其实他们并不是无房可住，两家的父母手里都有两三套房，但是因为他们自己名下无房，属于首次置业，所以决定必须利用贷款和首付上的优惠再为家庭资产添砖加瓦。

而促使二人下定决心的就是近期不断回暖的楼市。

“房主报价一个劲地涨，谁有闲钱不买谁犯傻。”就连中介业务员也这么说，能不让这小两口动心吗？而且他们也不是没有经过2009年楼市突然从低谷冲上云霄惊心动魄的时刻，此时更如惊弓之鸟惶惶不可终日。

行情

两次降息 楼市成交量节节攀升

对于刚需来说，无论房价上涨或者下跌，该出手时必然出手。但是在央行降息后的当月就出现交易量暴增，不得不说明，有的购房者是看市场下菜碟，其中不乏跟风买房者。

据房地产交易管理网数据显示，6月北京新盘共成交11983套，二手房共成交13619套，均创下了年内最高值。

中原地产分析，从3月开始，市场明显出现了复苏，连续4个月接近或超过万套，这也是2011年调控以来的第一次。3-6月，北京二手房住宅签约套数达到了46250套，比2011年同期的36493套上涨了26.7%。

“首置型”入市

跟风者达两成

记者近日从各大中介获悉，第二次降息后的首个工作日，客户来电量暴增了七成。这表明，恐慌性购房群体已再次浮出水面并且规模越来越大。

当然，降息后加速出手的购房人中主要是刚需，投资成分并不多，但恐慌性购房大军却成为宏观调控之下购房潮的始作俑者，这也足以再次让市场出现异动。

根据本市部分二手房中介的统计，跟风购房者占到了“首置型”购房人的两成。

业内

呼吁理性购房

楼市还有存量

面对目前楼市和购房者的慌张，不少业内人士表示，年内北京新盘的供应量还很大，购房人不必过于紧张。而包括任志强在内的业内专家也表示，下半年房价大涨的可能性为零。

北京市国土局日前发布《2012年度土地储备开发计划》，今年北京计划新增土地储备2800公顷，比去年的计划增加了300公顷。其中65%是居住用地，其余为商服及其他用地。

土地储备开发是土地进入市场交易的前期，完成了拆迁、平整等土地储备和一级开发后的土地，才能进入市场交易，所以土地储备开发也被称之为为土地市场提供“口粮”。

市国土局相关负责人表示，今年北京将重点保障16万套、850公顷政策性住房用地供应，加快中心城和规划新城范围内区位条件较好、周边市政设施完备的优质普通商品房地块供应，确保土地市场稳定。

一方面土地供应有保证，另一方面，今年下半年还将有不少新盘以及保障性住房入市。尤其是目前的纯新盘走的依然是低价入市的路线，中原地产研究总监张大伟认为，下半年房价或将稳重有升但不会暴涨。同时他也强调如果市场回暖的程度超过预期，新一轮调控政策也许紧跟着出台。

影响

成交主力楼盘 七成都涨价

上半年以来，几乎月月上涨的新盘成交量终于让开发商看到了希望，大部分楼盘出现小涨，累积起来却也不容小觑。

最新统计数据显示，截至目前，半年来占据京城成交主力军的楼盘七成以上出现涨价，而总体来看，新房成交均价半年上涨了3000元/平方米，二手房价也上涨了1500元/平方米。

根据北京中原市场研究部统计，连续两月排名在销售榜单前100的项目合计有60个项目，而在6月中，价格出现环比上涨的项目合计达到了44个项目，占比达73%。

然而，签约均价上涨的项目签约量并未减少，这44个项目在5月的签约套数为4810套，而在6月则为5058套，涨价后成交量依然上涨了5%。不过，目前来看，单月均价上涨虽是主流，但是大部分价格上涨的幅度都不大，而且相比历史最高价还有一定距离。

半年下来，二手房价每平方米上涨1500元，而新盘则上涨了3000多元！

心态

降息被误读 不信专家信市场

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，正是今年6月8日首次降息的消息被多方误读为针对楼市的“救市”政策，才导致了6月部分恐慌性购房需求涌入市场。

“不要让这次降息的消息成为部分机构制造恐慌气氛、误导市场的工具。”胡景晖说，“因为不管是商贷，还是公积金贷款，利率的下调对楼市的利好作用微乎其微。”

尽管如此，蜂拥而上的购房人对专家的话根本听不进去。

对于市场近期的波动，中原地产分析，年内楼市在成交量放大的影响下，均价出现了上涨，开发商的乐观情绪开始出现，供应量有所增加，包括首次置业、首次改善、二次改善的产品，都加速推盘，拉高了市场成交量。

“量在价先”，以价换量到了一定程度，折扣必然回收，而5月之前部分项目因为成交量乐观减少了折扣，购房者更加担忧价格上行，入市的积极性增加。

6月北京成交过百套楼盘

名次 项目名称 套数 面积 均价 金额

㎡ 元/㎡ 亿元

1 鲁能·7号院 440 50721.75 11231 5.7

2 首开·常青藤 342 37189.52 20867 7.76

3 保利春天里 322 28723.35 14372 4.13

4 君合家园 320 27719.85 14236 3.95

(华业东方玫瑰)

5 绿地·国际花都[最新消息 价格 户型 点评] 265 20759.89 9018 1.87

6 保利·罗兰香谷 256 22875.96 16954 3.88

7 中粮万科长阳半岛 238 22992.98 15664 3.6

8 首城国际中心 220 17779.36 37325 6.64

（首城双景）

9 保利中央公园 191 26157.05 40225 10.52

10 金融街·金色漫香林[最新消息 价格 户型 点评] 153 16948.12 21227 3.6

11 红木林 145 12454.9 20794 2.59

12 京贸国际城 144 14357.15 15871 2.28

13 天恒·乐活城 143 12579.34 10298 1.3

14 北京城建·世华泊郡 141 15890.85 21985 3.49

15 徜徉集 139 17848.93 13818 2.47

16 金融街·金色漫香苑[最新消息 价格 户型 点评] 132 17132.69 16377 2.81

17 鸿坤理想城（曦望山） 131 12979.6 19071 2.48

18 中国铁建青秀城 123 13199.64 28604 3.78

19 中粮·祥云国际生活区 116 14561.42 15435 2.25

20 北一街8号(高教新城) 108 8789.66 15481 1.36

21 金地朗悦 107 9310.98 15658 1.46

2012年北京新房、二手房价格半年走势

1月

2月

3月

4月

5月

6月

17943

18228

19153

19679

19717

21084

24581

24285

24110

26489

22883

23095

图例

二手房价格

新房价格

单位：元/平方米