提要：核心提示：曾以黑马身份震惊北京土地市场的华美地产，日前因“地王被收回”事件再次引起关注。一度疯狂圈地的华美地产，已越来越力不从心。

核心提示：曾以黑马身份震惊北京土地市场的华美地产，日前因“地王被收回”事件再次引起关注。一度疯狂圈地的华美地产，已越来越力不从心。

潘石屹前段时间曾说，当前市场中“死掉的开发商大多数不是饿死的，而是撑死的。”事实上，眼下已经有一些开发商因为“吃得太撑”而往外“吐出”地块。据了解，至去年以来，北京地区已有4幅地块相继被政府回收，而距当前最近的“百子湾14号地块”回收事件，也颇具行业代表性。

退地始末

5月2日，北京市国土资源局一则公告在北京地产界引起不小轰动。公告称，北京雅居乐房地产开发有限公司竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回，1700万元保证金没收，同时将从5月2日起一年内暂停北京雅居乐公司及其关联公司参与北京市新的土地出让交易活动资格。

据了解，北京雅居乐房地产有限公司并非“华南五虎”之一雅居乐地产的子公司，而是华美地产旗下的公司。2009年12月，经过26轮激烈竞拍，华美地产击败了北京建工置地、北京国锐房地产开发有限公司等5家开发商，以成交总价7.1亿元竞得这一地块，楼面价约为1.712万元/平米，溢价率高达325.2%，并高出该区域之前出让的最高楼面价约3000元/平米。另据北京市土地管理储备中心资料显示，该地块毗邻CBD区域，占地面积13821.43平米，建筑面积41464.3平米。

虽然在竞拍完毕之后，华美地产就办理了相关手续，但直到土地回收之日，该地块仍没有任何动工迹象。在百子湾区域从事多年二手房中介业务的冯经理告诉记者，“在大郊亭旁的这块地，两年前是什么样，现在就是什么样，完全没有变化。”

其实，如果此项目运作下来未必会赔本。按照链家地产的推算，百子湾地块周边现在的新房单价一般为4万元左右，华美所拿地块的楼面价约1.7万元/平米，再考虑到建安、营销、财务、人力成本，加上现在楼市普遍的折扣促销因素，华美地产开发该地块的话，每平米仍可有约6000元的利润，开发总利润约为2.4亿元。

有业内人士向记者表示，“如果不退地，就必须缴清剩余土地款，并开始动工。这样短期内一次性投入至少在8亿元以上，或会直接影响华美地产现金流，进而引发危机。”

据媒体报道，此轮楼市调控之后，华美地产在北京的主要项目陷入滞销。而2009年到2010年初，华美地产及其兄弟公司，在土地市场耗资超过35亿元。销售回款多用于还贷，难以弥补土地出让金金额。

对于业内传言的华美地产或已经遇到资金困难一说，以上业内人士则指出，2011年以来华美地产在北京通州的K2清水湾、K2百合湾和M5朗峰三个项目销售收入就有20多亿元，“钱还是拿得出来的，只是在目前的调控市场下，华美地产此举更有可能是出于收缩战线的考虑。”

事实上，2010年4月30日，华美地产旗下的北京祁连房地产开发有限公司就曾因欠缴九棵树地块的土地出让价款，和关联公司一起被北京是国土局暂停了一年的拿地资格。

“另类”的华美

此次退地事件被如此关注，或许还与华美地产太过另类有关。

其另类表现之一，就是2009年的疯狂拿地。而每逢拿地必穿“马甲”，也成为华美地产的惯用手法。

据了解，自2009年以来，华美地产频频以不同身份亮相北京市土地整理储备中心的土地拍卖大厅。

2009年5月19日，北京通州区通胡大街70号居住、商业项目，经过80轮竞价，最终由北京麦金利地产开发有限公司以6.24亿元竞得；一个月之后的6月25日，北京通州区九棵树大街居住项目，经过125轮竞价，由北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元竞得；翌日，北京通州区永顺镇杨庄路“1+1”住宅项目，经过90轮竞价，由北京祈连房地产开发有限公司以1.88亿元竞得；2009年7月23日，北京大兴区西红门商业综合区一期项目用地，经过72轮竞价，最终由北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体以5.82亿元竞得；2010年12月6日，华美地产旗下的北京亚通房地产开发有限责任公司与白利波联合，以3.03亿元竞得位于北京通州区的运河核心区地块。

上述多起拿地事件中，均有华美地产的项目公司或关联公司参与，而其2009年内在通州的3块地，溢价率分别为64.2%、122.9%、97.1%。又因其在通州有多个项目，有媒体援引其内部人士的话报道，“去年公司提出的发展目标是垄断通州市场，但今年没有再这么说了。”

华美地产另一个另类的表现则被业内人士津津乐道，就是其近乎疯狂的“传销式”营销模式。

据了解，华美地产有着周密的销售组织框架。销售管理中心下设项目销售部，下边又分为若干个营销部，营销部下设集团军，集团军下面又设有若干个销售团，销售团下又分若干个销售组。而每个基层销售人员大多数时候则散落在各主要道口发放传单，此举也为华美地产节省了大量的广告营销费用。

同时，其提成机制更几近“传销”。每个销售团队的销售主管除了提成外，下属的业绩又可为其贡献提成，而销售主管的业绩又可为销售经理贡献提成。

“家当”多被抵押

根据北京市住建委公布信息统计显示，华美地产在京开发的项目有7个，其中6个位于通州。

记者在北京市房地产交易管理网查询发现，华美主要销售楼盘K2海棠湾最新一期在2010年3月入市，目前的网签比例为40%；K2清水湾同样在2010年3月入市，目前的去化率仅为30.3%；通州永顺镇的M5朗峰，迄今的去化率为36.4%；华美地产旗下销售完成最好的项目是首邑溪谷2010年10月首次入市，

目前共推出2862套住宅，完成网签2655套，而其在4月底又推出203个车位，已有108个出售完毕；K2百合湾在降价之后，销售也有所改善，包括办公类物业在内，目前的去化率为75.4%。

尽管华美地产的总体销售成绩还算差强人意，但其几乎所有项目都已经被抵押过了。

据某网调查显示，百合湾地块的土地使用权抵押给了中国建设银行股份有限公司北京甘家口支行；通州区永顺镇杨庄路“1+1”住宅项目的在建工程及土地使用权被抵押给了中国建设银行股份有限公司北京中关村支行和中信信托有限责任公司；清水湾的在建工程及土地使用权被抵押给了中国农业银行股份有限公司北京通州支行；海棠湾的土地使用权抵押给了中国建设银行股份有限公司北京中关村支行，在建工程抵押给了大业信托有限责任公司。

不仅如此，2010年华美地产还将旗下另一子公司古城房地产开发有限公司持有的运通人和一期A区项目的土地使用权作为第二顺位土地抵押，由中信信托负责发起总规模14.2亿元的“北京九棵树项目股权投资集合信托计划”。

上述信托计划书显示，除了以上抵押物之外，华美地产名下的北京亚通房地产开发有限公司51%的股权、蔚蓝海岸一期土地使用权，被作为追加担保物，北京祁连地产95%的股权也被该信托计划直接持有。

5月14日，记者致电北京华美地产总部，求证以上消息是否属实，但截至发稿前仍没有得到华美方面的任何回复。

手头项目的纷纷被抵押，或许也就是此前华美地产退地事件的关键所在。“就算今年销售额有100亿，只要项目还没有完全结算，华美地产从这些项目身上就拿不到一分钱。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者指出，这些被抵押项目一方面很有可能已经做了封闭式资金管理，就是说销售回款必须首先偿还银行或抵押公司的贷款；另一方面，住建委也有相关资金监管规定，只有当一个项目彻底结案后，其销售资金才能用作别处。“现在‘3个盖子盖10个锅’的情况已不多见，由此看来，华美地产当下的腾挪空间已经很小。”