提要：“开发商营销突围，没有任何时候开发商的营销企划之水准比得上今年5月，营销升级、促销鲜招迭出，说‘营销救市也不过分’，加上媒体舆论烘托暖市的大肆渲染，引得刚需放量，房地产投资开始回场，5月销量回升就在情理之中。”房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，营销创新为开发商赢得了市场。

原本是正常人，被闪电击中后，因缘巧合而成为“闪电侠”，而楼市“闪电侠”的频繁出现，又是基于怎样的因缘呢？楼市“闪电侠”的变身基因是什么？

在采访中，记者发现，力促郑州房企化身楼市“闪电侠”的因素来自多个方面，既有政策影响，也有营销创新，还有购房者心理预期的改变。

变身基因一 政策微调促市场回暖

在催化房企化身“闪电侠”的众多因素中，近期微调的政策不得不提。近期，伴随着央行实施差别化的信贷政策和降准及三年来首次降息，金融政策略显松动，楼市利好明显。

虽然中央一再强调坚持房地产调控不放松，但是30多个城市微调获得默认已是不争事实。

近日，有媒体报道称，河南省也公布了微调的新政。河南省住建厅、省发改委、省国土厅、省政府金融办、中国人民银行郑州中心支行、银监会河南监管局等六个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，被普遍解读为“救市”政策。

尽管事后，这份微调的“新政”被有关部门否认，但是这种微调还是会给市场以积极信号。对于近期楼市的飘红，河南省商业经济学会副会长兼秘书长宋向清认为，各地出台的微调政策激发了市场上潜在购房者，再加上开发商的“以价换量”等举措，使潜在的购房者集中购买。

业内人士分析，从政策面来看，虽然管理层不断强调坚持楼市调控不动摇，但近期无论是降准降息，还是各级地方政府出台的微调政策，都给人政策放宽的预期；从市场面看，当下的基本面和政策面不存在进一步打压的可能，也使房价持续下跌的动力逐步衰减，因观望压抑而被搁置的刚需释放。

变身基因二 营销创新赢得好业绩

“开发商营销突围，没有任何时候开发商的营销企划之水准比得上今年5月，营销升级、促销鲜招迭出，说‘营销救市也不过分’，加上媒体舆论烘托暖市的大肆渲染，引得刚需放量，房地产投资开始回场，5月销量回升就在情理之中。”房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，营销创新为开发商赢得了市场。

郑州巨康房地产营销策划有限公司副总经理胡炎对记者表示，除了在价格上营造吸引力外，开发商也需要多方出手，“开发商在品牌、品质、营销上也要下点工夫，营销模式上要大胆创新，郑州某项目进行的微电影拍摄我觉得非常新颖，这种形式很时尚、年轻，与楼盘的业主定位也非常契合，这就能引起购房群体的共鸣。”

他所指的微电影营销就是美景置业，美景之所以成为楼市“闪电侠”，恰是由于其在营销手法上的创新。4月14日，美景·芳邻《芳邻·几许》微电影开机发布会仪式在美景鸿城销售中心举行，《北京爱情故事》主演陈思成、佟丽娅双双空降郑州，出席开机仪式。

借助《芳邻·几许》微电影，《北京爱情故事》前期较高的收视率，以及陈思成、佟丽娅两位青年影人的爱情故事，成功引发了市场关注度，给郑州楼市营销注入了新的激情与活力，为美景·芳邻开盘即清盘的销售业绩打下了坚实基础。

“以前觉得这儿的房价有点高，不过现在参加活动，基本上接近我的心理价位了。”6月9日，在《东方今报》“优购会之康桥·金域上郡选房大会”上，读者王飞说。本次优购会选房大会吸引了数百会员到场选房。两天时间，康桥·金域上郡成交额超一千万元。

在6月第一波热销行情中，康桥·金域上郡借力《东方今报》“优购会”进行营销，结合了项目本身以及媒体传播的双重优势，实现了营销效果的最大化，并取得了最终的项目热销。

今年以来，楼市各种营销手法不断推陈出新，“购房赠维修基金”、“垫首付”、“高赠送”等，更有开发商利用降息做起了文章，喊出了“买房要趁早，入市好时机”的口号，营销的创新，也在一定程度上催生了楼市“闪电侠”。

变身基因三 预期改变下买方入市

“对楼市回暖的预期‘发酵’，影响了购房者的心理，也就是在地方出现楼市政策的预调、微调之后，很多人对此比较敏感，马上意识到楼市调控的严厉程度有可能慢慢放宽，在这种情况下，很多原本观望的购房者开始入市。”宋向清表示。

对楼市预期的改变，让很多买房者开始入市购房，构成了楼市“闪电侠”频繁出现不可或缺的外部条件。

前不久，一直想买房结婚的黄先生，听到降息的消息之后，更坚定了今年买房的想法，“不怕别的，就怕涨，一涨几年的工资就搭进去了。”他告诉记者，这个周末，再去几个意向楼盘转转，对比一下，找个最合适的下手。

6月份以来，随着央行降息、首套房利率越来越低、各地对调控政策微调，看跌房价的买房人越来越少，看稳房价甚至看涨房价的人越来越多。一些原来不急不忙的人，现在担心房价反弹，开始“恐慌性买房”。

明显的例子是刚刚过去的端午节，郑州楼市三天成交商品住宅477套，成交面积为42676.15平方米，均价为7152.6元/平方米。与今年的“五一”、清明、元旦以及去年的端午假期相比，今年端午假期的成交量非常可观。

“最近一段时间随着微调信息的不断传出，又逢降息，开发商乐观情绪开始出现，供应量有所增加，包括首次置业、首次改善、二次改善的产品，都加速推盘，拉高了市场成交量。 量在价先，以价换量到了一定程度，折扣必然上调，而5月之前部分项目因为成交量乐观减少了折扣，购房者更加担忧价格上行，入市的积极性增加。”上官同君分析。

是否已经到了买房时机？“房价的谷底已经‘隐现’，对于购房者来讲，现在已经是购买的最好时机，到该出手的时候了，该出手时就出手。此时不出手，有可能到时候会后悔。”宋向清认为。