提要：从2007年上市至今，远洋在投资决策上的屡屡失误，甚至已经成为业内的“反向指标”。通州、亦庄、望京三块地王，隐然成为远洋之痛。

地王压顶、销售遇阻、内耗严重，昔日北京霸主远洋地产内忧外患之下，正遭遇自上市以来的最大挑战

沿北京东三环畔繁华的亮马桥路一路东行，路侧密布远洋地产的楼盘广告，“望京收官王座”几个大字在猎猎风中尤为醒目。

这一名为“远洋万和公馆”的项目尚未入市便引发密切关注，盖因其身背“地王”名头已久。2010年3月15日，经84轮竞拍，远洋地产（03377.HK）以40.8亿元拿下望京地块。扣除教育、医疗用地等等之外，该地块以高达2.7万元/平方米的楼面地价成为当时的北京单价地王——这一地块也被视为引发央企“退地令”及地产调控加码的导火索。

令人始料未及的是，2年之后，正是这一曾令远洋几乎摆下“庆功宴”的地块，因高企的财务成本、尴尬的市场行情，为远洋地产今年的业绩蒙上阴影。

望京地王只是远洋地产遭遇困境的缩影。

从2007年上市至今，远洋在投资决策上的屡屡失误，甚至已经成为业内的“反向指标”。通州、亦庄、望京三块地王，隐然成为远洋之痛。受其所累，远洋地产甚至在近期开始出售CBD地块的部分股权。而近半年来高层的人事震荡，更为这家昔日的“北京一哥”增添诸多不确定因素。

地王之重

2010年3月15日，经过多轮竞拍，远洋地产终于拿下望京1号地块时，公司高层喜不自胜。“尽管40.6亿元价格不低，但其实远洋内部的评估价格更高，应该超过了45亿。”远洋内部人士说，远洋当晚甚至准备搞一场庆功宴。但随后因舆论沸腾而作罢。

与望京地王同期出让的亦庄、蓟门桥两幅地块，同样拍出了高价，“一日三地王”最终引发了高层震怒。国资委迅速发文，要求不以地产为主业的央企，尽快退出地产行业；于此同时，2010年4月17日，“国十条”出炉，其中首次提出了“限购”政策，事实证明，这一动作对北京乃至全国楼市影响深远。

由于当时央企中远集团尚未退出远洋地产，无论是“退地令”还是“国十条”，都对远洋有直接影响。

远洋之所以出手拿下望京地块，与朝阳区政府的盛情推荐不无关联。“当初是朝阳区政府亲自带着远洋北京高层去看的地，包括前后的拿地过程均是和政府亲密联动。”知情人士说。

另一方面，远洋当时对整个望京区域预期甚高。朝阳区政府的一位人士称“远洋地产通过计算，觉得这个地块再贵他们也可以拿，拿了之后也可以做。这是他们通过前期工作得出来的结论。”

“现在看，远洋对楼市的判断是错误的。但当时是经验使然。”熟悉远洋的人士表示。远洋曾在望京项目尝到了甜头，这是让其信心十足的原因。

此前远洋在北京北四环所开发的项目万和城，2008年单价仅在每平方米1.8到2万元之间，但到2010年望京地王出现之前，已经涨到5万多。“万和城仅仅是一个中端项目，这样的市场大好形势和超额利润，确实让远洋对北京市场增长有着过高的评估。”

在此前提下，远洋的决策仍可谓大胆。分析人士为记者粗略估算了这一项目的成本：“地价2.8万，建安成本6000元，营销管理费用及税金7000元，精装修5000元，财务成本保守估计10%，5000元，成本就得5万块钱以上。”

这一价格即使放到现在，依然过于高昂。保利同一区域的项目已经是高端产品，均价也只是3.8万元/平方米。

远洋万和公馆近期曾对外试探性放价，锁定价格在6万~6.5万之间，远超同区域同档次的楼盘价格。根据公开资料，万和公馆的产品类型多为大平层，初期主推280平米以上四居，总价在千万级别。“这个价格在市场是很尴尬的，而且远洋素来不擅长做高端产品，如果单套房价格超过1500万，许多别墅项目都会比它有竞争力。”熟悉远洋的人士说。

去年年底，远洋曾给该项目4亿元的销售任务，最终作罢。今年远洋为该项目确定的销售任务高达20亿。但在目前行情低迷的情况下，定价过高、产品类型尴尬的万和公馆前景难言乐观。

熟悉远洋销售部门的人士称，这一项目最迫切的任务是赶紧出手，以价换量。“这个项目定了2年半到3年完成，但每年将近5亿元的财务成本太高。最好的策略是低价出货，赶紧清盘。”

但按照远洋的销售惯例，这一项目需要实现超过30%的毛利润率，远洋董事长李明也曾公开称，这一项目单价将在6万元左右，销售压力可想而知。