提要：越秀地产计划把旗下广州国际金融中心(以下简称“广州IFC”)注入越秀房托，交易对应的物业作价为134.4亿元。

昨日，越秀地产(00123.HK)和越秀房产投资信托基金(00405.HK，以下简称“越秀房托”)联合宣布，越秀地产计划把旗下广州国际金融中心(以下简称“广州IFC”)注入越秀房托，交易对应的物业作价为134.4亿元。

广州IFC楼高432米，总建筑面积约45.7万平方米，集甲级写字楼、商场、五星级酒店、服务式公寓和停车场五大主体的综合项目。其位于广州中央商务区珠江新城，是全球十大摩天大楼之一，亦是广州地标性建筑。

本次交易对应的物业作价包括总代价88.5亿元、开发贷款45亿元，以及少数股东权益9000万元，合计134.4亿元。较其最新评估值153.7亿元折让约12.3%。

此前市场猜测，市值42亿港元的越秀房托如何装下“巨无霸”广州IFC。融资方案显示，主要由大股东越秀地产提供支援。越秀房托在公告中称：不少于12亿将由境外银行借款完成；不超过54.50亿的基金单位配售，其中36%配售予越秀地产，约64%配售予独立第三方的机构及专业投资者；不少于24亿元的递延基金发行予越秀地产，将于2016年12月31日发行，此后每年转换量不会超过2%，预计将于2023年12月31日完成所有递延基金单位的转换。

越秀方面称：“此递延基金单位的转换体现越秀地产对越秀房产基金的长远支持。”

越秀地产董事长陆志峰表示，广州IFC年底出租率达到70%已经没问题。越秀房托副行政总裁林德良透露，广州IFC未来目前租金回报率大约在6%，五、六年后达到成熟状态，预计租金回报可达9%。

广州IFC注入前，越秀房托目前的物业组合为白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场以及越秀新都会大厦，均来自于母公司越秀地产。截至2011年12月31日，这些物业整体出租率均在98.61%以上，其中占2011年总营收五成八的白马大厦为100%满租。

显然，目前广州IFC不足70%的出租率离该基金旗下的成熟物业的平均出租率还有较大差距。已引入的四季酒店与雅诗阁在今年7月才正式投入使用。不过，陆志峰认为“任何物业进入都并非完全成熟，越秀地产和越秀房托已具备互动条件”。

为补足酒店及服务式公寓的经营毛利，减轻越秀房托的初期营运风险，越秀地产拟向越秀房托就“广州国际金融中心”项目提供不多于6.1亿元的补贴。

越秀地产执行董事唐寿春表示，该项目是优质项目，但目前发展尚未成熟，预计五年内酒店和服务式公寓的表现会与预期有差距，所以公司安排了补贴。他指出，越秀地产出售项目回笼资金40亿，加上剔除了对该物业的债务承担45亿，并且得到5-7亿的收益。“相对这些好处，给予一些补贴是值得的、合理的。”

完成本次收购后，预计越秀房托负债率将由去年底的27%上升至30.5%左右。而越秀地产负债率则由45%下降至33.8%。

唐寿春表示，在广州IFC被收购前，越秀地产收支已经平衡，有48亿现金结余。如今回笼的40多亿现金让现金流更好。

其透露，越秀地产会将其中相当一部分置换高息贷款，使财务更加合理。同时加快开发进度，寻找机会增加土地储备。

越秀地产董事长陆志峰亦对本网表示，目前市场状况低迷，（吸纳土储的）机会很多。