提要：房地产信贷闸门收紧的“寒风”已经影响到土地储备市场。

信贷闸门锁紧开发商咽喉

房地产信贷闸门收紧的“寒风”已经影响到土地储备市场。

上海某土地部门的工作人员介绍，因为土地储备贷款实际上属于地方融资平台，所以最近两年土地储备越来越难申请银行贷款。现在申请土地储备信用贷款基本不可能，必须用土地储备的土地使用权证质押。该人士透露，政府通常在推地之前会向房企询价，确定地块有人要、基本谈妥价格之后才会正式推出。

“土地流标是较难堪的事，所以一般有买家之后才会推出地块。现在我们密切关注市场行情，但至今没有推出一块像样的商品住宅地块。”该人士感叹。

央行数据显示，3月末主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款仅增加2427亿元，同比少增2812亿元。其中房地产开发贷款余额7710亿元，同比下降8%，降幅与上年末基本持平。

中国证券报记者了解到，多家上市银行房地产贷款的余额和总量出现“双降”。

“交行今年对房地产的信贷政策不会放松，将维持审慎信贷政策。”交通银行副行长钱文挥在该行2012年一季度业绩发布会上表示，交行对房地产贷款实行名单制管理，提高准入门槛，确保进入交行合作范围的都是开发经验丰富、成本核算合理、抗风险能力较强、资产负债水平可控的优质房地产开发企业。交行一季报显示，该行在房地产业的贷款余额为1645.75亿元，占比为6.08％，比去年末略有降低。

某城商行相关人士也表示，目前该行已停止向中小开发商发放开发贷。排名在前50位的开发企业基本能得到贷款支持，其融资成本在10%左右。

个人住房按揭贷款也出现审贷周期加长、利率上浮的情况。工行等上海地区大型国有银行5月初明确表示取消了对首套房贷利率的八五折优惠。招行近日也表示不排除取消首套房贷利率优惠的可能。

此外，房企短期借款的急剧攀升也引起了业界担忧。金地集团2010年年末的短期借款仅有2亿元，但到去年年底就达22.79亿元，今年一季度更是飙升到30.79亿元。而万科最新披露的短期借款为32.83亿元，比去年年底增加了14.27%。另外，保利地产和招商地产短期借款年度变化均超过1倍。

有银行人士分析，短期借款激增有两种可能：一是房企筹措资金为归还银行即将到期的中长期贷款做准备。因为委托贷款、信托资金也体现为房企的短期贷款。二是房企在还能从市场筹到钱的时候，加紧储备，以备未来之需。“这都反映出房企对未来预期不乐观。”该人士认为。

部分房企短期借款急剧攀升、上海地区房地产信托产品几乎停发……种种迹象表明，当前房地产企业正面临信贷、信托融资渠道疲弱局面，融资环境并未因存准率下调而明显好转。中国证券报记者调查发现，多家银行对中小房企的贷款已暂停发放，对规模较大的上市房企贷款利率通常也要上浮30%。

业内人士认为，如果房地产企业融资继续受限，而销售持续低迷，将对房企履行贷款和债券等财务契约条款造成压力，并进一步损害其流动性状况。虽然多数开发商对未来预期并不乐观，但目前开发商并未陷入集体性恐慌。