提要：招商地产和万科在香港借壳拉开了深圳开发商的新一波上市热潮，星河集团、卓越集团、光耀地产等深圳二线房企的上市计划如箭在弦。

招商地产和万科在香港借壳拉开了深圳开发商的新一波上市热潮，星河集团、卓越集团、光耀地产等深圳二线房企的上市计划如箭在弦。

一直低调神秘的民营开发商星河集团开始走向前台，与其他房企纷纷收缩过冬恰恰相反，星河集团却逆势进行商业地产二次布局。

5月17日，星河集团总裁姚惠琼在接受《第一财经日报》采访时证实，该集团正在调整内部业务架构和战略布局为上市作准备。

不为外界所知的是，虽然在全国的知名度表现欠佳，但星河集团在商业地产领域的实力已经可以匹敌中海地产、招商地产、龙湖地产等行业巨头。

而在内地房地产企业因遭遇调控陷入看空境况下，商业地产二次布局或将成为星河集团冲刺资本市场的核心概念和成败关键。

隐形商业地产巨头

姚惠琼透露，被深圳市政府列为重点项目之一的星河雅宝综合体项目，计划总投资将超过130亿元，这个巨无霸项目是该集团商业地产二次布局的重要依托。

公开资料显示，星河雅宝综合体项目总占地面积63万平方米，总建筑面积超过150万平方米，如此大体量的项目在土地资源稀缺的深圳颇为罕见。

有行业分析认为，万科在北京、上海、深圳、西安等地对于城市综合体等商业项目的投资共计约200亿元，中海地产力推的环宇城项目单个投资约40亿元，星河雅宝综合体项目投资超过130亿，可见星河集团打造商业地产的决心。

姚惠琼表示，投资近10亿元的龙岗COCO Park将在年内开业，而COCO Park商业地产模式将会向江苏常州、广东惠州等地复制。

由于“COCO”系列的成熟运营为开发商业地产提供了范例，目前哈尔滨、沈阳、武汉、长沙等地都希望将“COCO Park”模式复制到当地，集团近年加速商业地产扩张是必然，主要方式是自建、购买其他项目、输出商业品牌管理模式等等。

星河集团在商业地产方面的发展起源于2004年，当时星河收购了位于深圳市中心区的原“泰华购物公园”商业用地，并将之注册为“星河苏活购物公园”的商业项目，后改名COCO Park。总建筑面积8.5万平方米的COCO Park自2006年开业至今，在深圳已经成为和华润万象城齐名的大型购物中心，更是深圳CBD板块商业的代表。

目前，COCO Park每年租金收益超过2亿元，按照该地段是商铺价值，该项目估值已经超过100亿元。

在星河现有的商业地产版图中，还包括在深圳最核心的中心区的星河第三空间、星河丽思卡尔顿酒店、星河发展中心等项目。此外，龙岗COCO Park、福田星河中心的商业部分、龙华COCO City暂未开业。

让同行最羡慕的是，在深圳CBD核心的福田中心区，星河集团竟占其四分之一，成为唯一在深圳中心区中产品线覆盖住宅、商业、酒店、写字楼等多种形态的专业地产开发商，且产权全部是星河集团持有。

姚惠琼表示，目前星河集团在运营的商业地产总面积超过60万平方米。

比较可以发现，星河集团的商业地产经营面积已经超过了同城的金地集团、佳兆业、花样年、莱蒙国际等上市房企，与招商地产、中海地产、龙湖地产等全国性房企巨头体量相当。