提要：4月份，全国40个大中城市楼市成交量继续环比下跌，但有超过一半城市的成交价格显示出回调趋势。

4月份，全国40个大中城市楼市成交量继续环比下跌，但有超过一半城市的成交价格显示出回调趋势。全国各大城市房价调而未降，显示市场各方博弈仍在继续。

7日，扬州市出台“奖励购房”政策，被认为是地方政府对当地楼市进行“微调”的表现，再加上央行降准和银行首套房贷利率优惠，大大增强了市场各方对后市的预期。

作为房地产市场的最大主体，房企对市场预期的变化一定程度上影响市场风向。从近期房企在土地市场、融资方面的动态情况分析，不难发现各地出现的楼市微调政策，并未打消房企积极“过冬”的策略，态度依旧审慎。

房企拿地态度仍谨慎

由于万科、招商、保利等房企加大了降价促销力度，刚需入市使得3月份万科、保利等13家房企实现单月销售额、销售面积同比双双上涨。其中，万科销售额环比大涨六成，金地、佳兆业、绿城、融创、世房的销售额同比均实现翻番。

在销售额回暖的情势下，房企并未因市场回暖而转变之前的谨慎态度。

在一级土地市场上，万科终于在4月份打破了一季度“零拿地”记录，但与前4个月销售额相比，万科目前拿地金额为26亿元，这一比例仅为7％，远低于往年水平。万科董秘谭华杰表示，万科会继续坚持谨慎拿地策略。

相比之下，招商集团却一改往年的低调，一季度招商地产（000024）频频在贵州、天津、北京等地新增土地建筑面积达119.16万平方米，较去年同期增加160％，拿地金额超40亿元。

招商地产董秘在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，相比其他房企，招商拿地会积极一些，但仍然会根据市场情况调整策略。

但除了招商、恒大、保利等央企在一季度拿地较多之外，中海、金地、富力、融创等房企3月份均未新增土地储备。

2011年，金地全年较为谨慎，拿地等方面的投资额仅22.88亿元。但2011年年报业绩发布会上，金地总裁黄俊灿表示，今年土地市场机会增多，会积极寻求在二三线城市拿地。但整个一季度，金地只在武汉储备规模建筑面积89.81万平方米，较2011年同期减少300万平方米，拿地态度依旧谨慎。

存货量高企，去化速度较慢，使得房企拿地积极性不高，对一级土地市场的影响开始显现。截至本月，深圳已连续5个月无住宅用地推出与成交，土地市场惨淡迹象明显。

据中国指数研究院统计，4月份全国300个城市推出土地共2880宗，成交1720宗，同比减少25％，其中，住宅用地成交413宗，同比减少36％；成交面积1865万平方米，同比减少46％。而成交总价排名前10位的地块有近半数溢价率为0，仅2宗地块溢价率超过20％。

楼市微调预期不容乐观

与房企在土地市场表现出的态度类似的是，随着房企偿债高峰的到来，库存较多而现金流紧张的局面加剧。

4月份，包括万科、新世界（600628）、远洋、中信、越秀、金融街（000402）等在内的房企纷纷通过债券、信托、股权转让、银行贷款等方式融资。其中，越秀集团4月16日发行了10亿港币的长期公司债券。

12日，央行宣布从5月18日起，再次下调银行存款准备金率0.5个百分点，预示着货币政策调整，流动性改善，大多数业内人士认为银行房贷政策会进一步宽松。

据此，世联研究认为，存款准备金率的持续下调对房地产的成交量形成实质性利好：首次置业的信贷需求将得到满足，从而支持了楼市的成交量继续好转，5、6月的成交量值得期待。

也有深圳地产人士认为，下调存准率只是央行针对目前资金外逃情况的应对，对楼市影响有限，楼市调控不会放松。

上述人士的说法主要源于4月13日温家宝总理在国务院常务会议上强调，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。

但各城市“小动作”不断。据中指院统计，今年初以来，包括北京、天津、厦门、南宁等全国有20多个城市通过提高住房公积金贷款额度、调整住宅标准、对购房者减税或补贴等形式，对楼市进行微调。

佛山、芜湖、上海等城市先前的微调政策均被叫停。因此，中指院认为，房企对地方政府大幅放松调控的期望不能太高。