招商地产香港购“壳” 预计将分拆商业地产上市
“招商地产用A股公司来买H股公司，应该有分拆业务的考虑。”5月3日，盛富资本总裁黄立冲对记者说。
5月2日，招商局地产控股股份有限公司（招商地产，000024.SZ）通过离岸公司，以1.98亿港元的代价买下了香港东力实业控股有限公司（东力实业，0978.HK）70.18%的股权。
“收购到6月底才能完成，现在是静默期，不方便多说。”招商地产董事会秘书刘宁显然不愿意透露更多信息。但众多分析人士认为，此举的目的是招商地产意欲将商业地产资产分拆至港股上市。
“去年招商地产成立专门运作商业地产的招商商置，已经是在为未来商业地产的打包上市作准备。”不过黄立冲认为，由于受限香港上市规则，招商地产在24个月内恐难有作为，只能注入很少的资产，该壳公司在此期间也可能会参与招商地产旗下商业项目的投资开发，或控股招商商置。
以不到2亿港元的代价获得香港上市平台，分析人士均认为这一买卖对招商地产来说颇为划算，此举也能有效解决其商业地产大量占压A股上市公司资金的问题。
亏损的东力
公告显示，招商地产分别以0.5港元/股和0.251港元/股从华能和Greatest[最新消息 价格 户型 点评] Mark购入东力实业66.18%及4%的股份，所付代价共为1.98亿港元。
待全部买卖协议完成后，东力实业将成为招商地产间接拥有70.18%股权的附属公司，因此，东力实业的财务业绩将作为附属公司归并到招商地产的财务业绩当中。
招商地产称收购后拟维持东力实业上市地位，且继续维持东力实业现有主要业务，但可能就公司架构重组考虑其他可行选择。
东力实业主要从事制造、加工及销售电子消费产品及相关配件（目前为机顶盒）。一段时间以来，东力实业经营不善，至2011年9月30日的6个月中，营业额为1.01亿港元，销售成本则为1.03亿港元，毛利为-2000万元。流动资产为6000万港元，而流动负债则为9500万港元。
4月19日，东力实业将旗下主要公司Total Ally清盘，在清盘说明当中有这样一段表述：由于公司主要的产品机顶盒订单不足，导致制造业务已于期内产生重大闲置日常开支，加上劳工及原材料成本持续上涨，公司制造业务已蒙受巨额亏损。
分拆商业地产？
香港购壳之举引发了业界对招商地产的种种猜测，不少分析人士认为，这可能与招商地产将要分拆内地业务有关，预计未来将注入内地商业物业资源，从而实现商业地产的分拆上市。
资料显示，招商地产从去年开始进行战略转型，将商业地产业务整合到招商商置进行运作。某招商地产内部人士对记者表示，招商商置的分立工作已基本完成。“做大做强商业地产是招商地产的一个重要的战略方向。”
目前，招商地产商业地产资产的规模占公司总资产的20%，已投入运营的商业地产规模为106万平方米，这些已运营的项目在2011年为招商地产创造了超过6亿元的租金收入，即将进入招商或运营期的商业地产规模超过了200万平方米。其希望在5年内将这一比例提高到30%。
招商地产在去年分拆商业地产时，就被认为有可能是为在香港上市做准备，而此次收购东力实业，则为这种论断提供了依据。
国泰君安据此预计，招商地产未来可能会复制华侨城[最新消息 价格 户型 点评]亚洲（3366.HK）的发展模式，通过注入资产做大香港上市公司。
“内地的房地产调控直接影响了住宅类业务在海外资本市场的估值，但海外资本市场对商业地产的看法还是比较正面的，在港股中估值也比较高。”黄立冲说。
他表示，预计招商地产会逐步向东力实业注入相应资产，但两年内只能注入少量的资产，或者在此期间也可以参与招商地产旗下商业项目的投资开发，或者控股招商商置。“港交所的规则是限制收购方在24个月内向上市公司注入业务，如果在包括交易对价、销售金额、净利润等5个测试中超标，就会被当作新上市处理。”
借道融资
虽然较早涉足商业地产领域，但招商地产在商业地产方面的发展却远不如华润置地、华侨城等总部同样位于深圳的央企。
业界普遍认为，造成该情况的最主要原因便是招商地产的资金压力。据了解，招商地产将商业地产定位于“城市区域综合运营开发”，因此单个项目所占用的资金量非常巨大。
另据消息，今年其商业地产的重点开发项目是蛇口海上世界综合体的改造与新建，另外其84.5万平方米的镇江金山创意产业园也刚刚开工建设，这两个项目需要投入大量的开发资金。
“收购东力实业，将住宅开发和商业地产分拆上市，意味着招商地产正试图寻找一条与此前不同的扩张模式和融资渠道，以摆脱困局。”黄立冲认为。
黄立冲还表示，港股融资渠道众多，可使用的工具包括发行债券、可转债或者股权融资，任何时候只要股东同意和有人愿意购买就可以集资，而A股上市房企因房地产调控则无法进行再融资。
