提要：“五一”期间，各路开发商纷纷打出“折扣牌”，碧桂园在广州意外推出96折毛坯房，一些中小房企更是推出“76折再减3万”的优惠价。开发商开启“价格战”，房价真的降了吗？面对各种虚虚实实的噱头，购房者如何识破其间“猫腻”？

“五一”期间，各路开发商纷纷打出“折扣牌”，碧桂园在广州意外推出96折毛坯房，一些中小房企更是推出“76折再减3万”的优惠价。开发商开启“价格战”，房价真的降了吗？面对各种虚虚实实的噱头，购房者如何识破其间“猫腻”？

“价格战”隐含“猫腻”

“给您一个五星级的家。”一向走高端路线的碧桂园，“五一”期间也开始打折促销。在广州增城碧桂园凤凰城凤锦苑，只要在一个月之内缴清所有款项，就可以享受96折优惠。令人惊讶的是该楼盘还推出了最低价至每平方米7060元、106平方米左右大小的毛坯房。

从走精装路线、高端路线到如今推出打折的毛坯房，不难看出开发商希望脱手的心态。记者注意到，打折促销的大型房地产企业并非碧桂园一家。恒大地产旗下位于广州金沙洲大桥附近的恒大御景湾，90平方米的江景房每平方米售价10500元起卖。只要进行购房意向登记，可以享受85折优惠。富力地产某别墅楼盘尚未开盘，却已经开始促销，只要交诚意金5万，就可以直接享受8折优惠。

一些中小开发商的折扣更是低得“离谱”。广州番禺置业房地产开发有限公司开发的金海岸花园聚湖均价12000元／平方米，以“76折再减3万”的优惠价堪称打折之最。

除了明里进行的折扣外，一些变相的“优惠”也层出不穷。颐和地产旗下的颐和盛世楼盘中，某户型广告称直接“赠送20平方米”。增城碧桂园凤凰城凤锦苑促销人员称，如果经过业主推荐可以获赠3年管理费。恒大御景湾广告称送2000元／平方米豪华装修。

折扣多多是不是给购房者带来了好消息？对房地产市场进行研究的暨南大学管理学院教授胡刚表示，众多的打折优惠说明开发商确实由于库存积压急于出手。“但是这些优惠价恐怕六成只是噱头，往往是提价后再打折，开发商打着顺应政府要求降价的幌子在营销，购房者不必太当真。” 　世联地产首席技术官黎振伟认为，广州番禺石基镇某楼盘目前宣称对1.5万元／平方米的售价执行76折优惠，但实际上这个楼盘所在地区的不少楼盘真实售价也就是在1.2万元／平方米。“如果打76折，最终的售价在1.14万元／平方米，与该地区实际售价比并没有便宜多少。”

中心盘高位僵持，降价盘多在城外

国家统计局日前发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，新建商品住宅价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。从广州市房管局公布的统计数据来看，今年3月，广州全市10区新建商品住宅网上签约均价12465元／平方米，同比下降3.1%，环比下降12.0%。一线城市的房价在降吗？

“海印东山100”楼盘位于广州市老城区中心，毗邻广州北京路、农林下路、大沙头、中华广场四大商业圈，附近有省市一级学校、医院。“目前的售价为2.7万元／平方米－3万元／平方米，去年‘五一’开盘以后价格就基本没有变过。”楼盘销售人员周兆辉说，该楼盘开盘时共有300多套房子，现在还剩下不到100套房未售出。

据周兆辉介绍，中心城区的在售楼盘几乎都有同样的特征，配套设施极尽完善，周边基本没有其他商品房建筑用地推出。供应的口子是锁死的，但是买的人并没有减少。“你说这价格怎么会降？”他说。

记者采访的不少业界人士表示，郊区低价成交拉低了整体成交均价。统计数据的背后实际上是房价结构性下降，中心城区“有价无市”，新建楼盘基本都分布在郊区，成本低、配套设施相对不完善，价格提不上来，部分楼盘还在降价，成交也主要在郊区。

广东中原地产代理有限公司研究一部副经理瞿中奇说，旧盘新推的价格低于最先推出的价格、同一地段新推的价格不超过旧盘、开发商咨询价低于开盘价这是房价下行的基本特征。

“郊区楼盘将率先开启降价之门。”瞿中奇说，从广州的情况来看，房价整体下行的特征越来越明显。比如，增城碧桂园凤凰城有的楼盘已经卖了近10年，但是最近几次的推货都没有超过原来的价格；广州城西西湾路附近的岭南湾畔已经开盘了2年多，现在的均价在2.2万元／平方米；与其隔着一条马路的富力唐宁花园去年11月开盘前被推测售价会超过2.5万元／平方米，但是实际推出价和目前价格都没超过2万元／平方米。

购房者的纠结：出手，还是观望？

“到底是不是到了最好的购房时节？”购房者宋丽为着这个问题已经纠结了大半年，迟迟没有出手。去年10月初，宋丽就看中了市中心一楼盘，均价2.3万元／平方米。宋丽说：“大家都说楼盘会降价，但是至今价格没有丝毫松动，该楼盘在售数量已经所剩无几。出手吧，担心未来会掉价，不出手吧，担心再过些天这房子就全被卖掉了。”

“如果不是马上必须购房，我建议再观望一段时间再出手。现在真正降价的楼盘只是少数，大规模大幅度降价的时代还没有来临。”胡刚说，目前的调控仅仅只是遏制住了房价过快上涨，但是离回归合理空间还有一段距离，市场调控的时间还没有“到位”。

黎振伟说，自住购房不仅要考虑到价格问题，还要考虑到自身工作、生活的实际需求。“房子的地域性很强，有的路段是贵一些，但是可能离工作地点近，如果错过了就可能再也买不到合适的房源了。只要碰到了合适的，该出手时就应出手。”

一旦决定了出手，就应学会如何避开开发商的陷阱。胡刚说，现在几乎所有的楼盘都会有相应的网页，网上一般都有15个左右可供对比的楼盘评价指标。可以先看看这些指标的情况再结合去现场看房的感受，认清楼盘的真实情况。如果是开盘已经很久的楼，还可以查阅该楼盘的网上业主论坛，如果该楼盘有什么问题业主们一定会有讨论。

黎振伟建议在购买折扣较大的楼盘时首先应当看看该楼盘的开发商是否是品牌开发商，无品牌开发商降价过多往往容易造成烂尾楼、质量不过关等问题。购房者也可以登录当地负责网签的网站，看看该楼盘过往的实际成交价，也可以对比周边楼盘的售价，避免上当受骗。