当海水退去，才知道谁在裸泳。早几年，光耀董事长郭耀名想必不会料到今日面临被收购之境况，毕竟彼时的规模扩张与纵市豪情，曾带给光耀光环无数，让其声名鹊起，看起来一切尽在掌握。最近，绿城宋卫平“退休”，拱手将绿城受让融创，引发业界一片悲情之声。过度扩张、布局失误、市场应对不足……当市场转冷，房企的各种病因看得分外清楚。正如专家所言，“真正的冬天还没来”，这也预示着行业“洗牌”的大幕才刚刚拉开。

　　房企篇

　　环境恶化，光耀、绿城、金地等房企遇“劫”

　　有研究报告称，2014年将是房企生死年，大量中小房企将以破产或被兼并告终，部分前期加杠杠过度的大型房企也难逃偿付危机。事实上，对于全国市场而言，这并非危言耸听。

　　今年2月份，杭州楼盘降价，拉响行业第一声预警。当时“降价”的楼盘开发商，就是因为要偿还贷款，不得不降价促销。杭州降价事件，由于所处地域和开发商规模不大，并未引起市场的太多关注，直到光耀出事!

　　2002年在惠州成立的光耀，有着无比的雄心。“走出惠州，冲向全国”成为光耀梦想。2010年，光耀大举扩张，但前期扩张重点仍在惠州。光耀全国开工十多个项目，超8个是千亩大盘。同时，想要上市的光耀，收购壳资源，最终又失败导致损失。花钱的地方多了，随着银行信贷的收紧，资金流入减少，最终导致光耀玩不下去。

　　相比光耀的警钟，宋卫平的“退位”，一句“有德者掌之”，引发的更多是悲情。经历了2008年的生死一线和2011年的卖股求生，宋卫平在几度坚守绿城后，仍选择全身而退，将绿城交与融创。对此，深圳某开发商老总就表示，“完美主义者”的宋卫平，成就了绿城产品的独特性与品牌，但脱离市场成为其失败的命门。“现在行业仍然处在草莽时代，加上限购政策，绿城的产品再好，市场却承接不了。”

　　光耀、绿城这样的品牌房企的命运受到了广泛关注，另外金地、金融街等房企遭险资“入侵”，又折射出房企生存的另一面压力。此外，还有一些中小型房企的命运已经险象环生。杭州降价背后的开发商资金链紧张、女房企老板跑路，等等，这一切都宣示着房企今年遭遇市场“严寒”的同时，还将引起自身经营、行业问题的系列“并发症”。

　　“冬天”还没到，还会有下一个“光耀”出现

　　今年持续的市场遇冷，导致市场成交减少，不仅让房企“血液”回流减速，还加速了房企原有病灶的恶化。实际上，房企出现问题的表象往往都在资金链上，但资金链断裂的背后则是市场经营、发展战略步骤、产品特征、定价策略等多方面的原因导致。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，截止到目前，市场调整才到上半段，行业实际还在“秋天”，还没到“冬天”。因此大部分房企面临去化压力大、资金链紧张和融资环境未改善的局面。短期来看，市场下行的局面不会结束，“未来1～3年，不仅有更多中小房企破产，还会看到几个类似光耀地产这样规模的房企倒下”。

　　当下保现金流成共识，大部分开发商都采取了促销出货的市场策略。即使在市场表现较为平稳的深圳市场，多个开发商也开始各种促销出货，市场明显比一季度转热。但从自身房企发展而言，杨红旭建议，一些全国性的开发商应该全线收缩战线及经营规模，并且减少支出，不要拿地太多，甚至不应该拿地。同时，放缓施工进度，加速销售与融资，保留现金流。

　　观点篇

　　去年“地王热分“激进者”将套住部”

　　杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)：市场调整才开始了上半段，实际上还没正式入冬。房企所面临的去化压力、资金链情况、融资环境不会有改善，因此部分房企出现资金链断裂是必然的。就这轮短周期而言，2013年的地王热(短周期的高位)，注定将套住部分激进者，不管是几十亿规模者，还是超百亿规模者。未来1～3年，不仅有更多中小房企破产，还会看到几个类似光耀地产这样规模的房企倒下。

　　事实上，房市变化领先于地市，一定要紧盯着房市变化，从而决定购地的策略与实操战术。房屋成交量一旦开始出现趋势性萎缩，应立即减少拿地，趋于谨慎;而等到房价由上涨转为止涨之际，应全部停止购地行动。

　　我经常讲到一个“投资三论”：何时投资?在哪投资?投资什么?开发商购地、并购、扩张，必须想清楚这三大命题：时机、区域、产品。想不清而乱决策乱投资，很可能最终会吃苦头。虽然中国住宅市场化历史只有区区十几年，但已出现了很多“惨剧”。

　　未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。开发商必须学会如何判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险。

　　行业兼并重组是大势，应理性看待

　　尹伯成(复旦大学房地产研究中心主任)：随着今年楼市进入下行通道，无论是市场还是行业发展阶段都进入到一个新的阶段，未来还会有更多类似光耀、绿城这样的房企出现。从中国经济发展周期来说，进入调整期，代表的就是房地产行业，未来这个行业不需要这么多开发商，这也注定开发商接下来的日子不会好过。类似绿城这样的房企出事，并不是偶然，以高端住宅开发为主要产品线的房企，都将面临大的挑战。并且，在经济结构调整的大格局下，地方政府的松绑、央行倡导的“救市”都没有用，房地产行业调整已经没有退路。

　　对于房企来说，应该理性看待现在的市场环境，吸取各种的经验教训。手上有项目的，赶紧促销推货，“三十六计，走为上策”。另外，兼并重组并不是坏事，有利于企业之间形成合力，抗风险能力更强，未来发展更有保证。因此，如果有兼并重组的机会，也无须排斥。另外，对于一些发展状态良好的房企，接下来可能会有很多机会，可以承接一些优质资产。